管理

賃貸物件の基本は、その物件の持ち主であるオーナーと、物件に住む借主との間で賃貸契約を結ぶ形になります。しかし、オーナーが複数の物件を持っている場合など、その物件の管理運営をすべて一人で行うには無理が生じます。

そこでオーナーに代わり、物件の維持管理を請け負うのが不動産管理という仕事です。

不動産管理の仕事は主に2つ

不動産管理という仕事は、賃貸物件にかかわるものです。物件のオーナーから管理委託料を受け取り、物件にかかわる維持管理を行うのが不動産管理会社になります。

不動産投資でマンションやアパートの一棟買いをする際の格言として、「マンションは管理を買え」という言葉があるほど、不動産管理会社の仕事は重要であり、オーナーにとっても大切なパートナーということになります。

不動産管理会社の仕事は主に2つの業務に分けられます。ひとつは入居者に関する「入居者管理」、もうひとつは建物自体や設備などに関する「建物管理」です。

まずはこの2つの仕事内容について確認していきましょう。

入居者管理

入居者管理とは、入居者の募集から家賃徴収、そして退去時に対応まで、借主に対応するすべての業務を行います。

賃貸物件を借りたことがある方は経験があるかもしれませんが、物件を借りてから退去するまで、オーナーと直接やり取りをしたことがないというケースも珍しくありません。こういったケースでは、オーナーが管理委託料を支払い、顧客(借主)対応のすべてを不動産管理会社に任せているわけです。

入居者管理の細かい仕事内容は後に解説しますが、その仕事内容は多岐にわたるということだけお伝えしておきましょう。

建物管理

一方建物管理は、文字通りその建物全体を管理する仕事です。マンションの管理人というのも、多くの場合は不動産管理会社の人間ということになり、建物の管理を一手に引き受けています。

賃貸マンションにおいて、重要なポイントは外装や共用部分の美しさ、清潔さ、そして設備の充実です。賃貸物件を探している方の多くは、契約する前にその物件を内見します。その時好印象を与えることができれば、築年数が古い物件でも入居者探しは難しくありません。

しかし外装が美しくなかったり、共用部分の清掃が行き届いていない物件は築年数が浅くても入居者が集まりにくく、建物管理が入居率に直結するといっても過言ではありません。

もちろんマンションの管理人が行う清掃管理だけではなく、建物全体の定期点検や、古くなった設備の改修や交換、外壁の漏水処理や、貯水タンクの清掃など、あらゆる部分の管理が仕事ということになります。

入居者管理の仕事内容

ここからはさらに細かく入居者管理の仕事について解説していきます。入居者管理は細かい仕事も多く、多くの案件を同時にこなす必要がある仕事です。

入居者の募集

まずは何といっても入居者を見つけないと仕事が始まりません。そのためこの入居者の募集という仕事は、もっとも力を入れる部分にもなります。

入居者の募集は広告を出すなど、自社主導で行うこともありますが、多くの場合は不動産仲介業に依頼する形です。この不動産仲介業というのが、いわゆる街にある不動産屋さんということになります。

マンションの入居者募集の場合、そのマンションが建つ周辺地域にある複数の不動産仲介業者に入居者募集を依頼し、申し込みがあったらその後の対応も不動産管理会社が行います。

入居希望者の内見に関しては不動産仲介業者に任せますが、その際物件のカギを仲介業者に預けます。入居希望者から申し込みがあったら、入居に関する審査を行い、その結果をオーナーに報告。入居させるかどうかの最終決定はオーナーが行いますが、そのための情報をそろえるのが不動産管理会社の仕事です。

オーナーから入居の許可が出たら、今度は入居希望者に対する重要事項説明などを行い、契約書を取り交わします。入居の契約は入居者とオーナーの契約ですが、この間に入ってすべてを取り仕切るのが不動産管理会社です。

契約が完了したら入居者にカギを渡し、入居者の募集は完了ということになります。

家賃の徴収

入居者が入居した後は、毎月の家賃徴収が主な仕事になります。もちろん入金を待つだけですので、入居者がしっかりと期日までに支払えば、家賃に関する仕事はほぼないといえます。

しかし家賃の納入が遅れたり、滞納したりということがあると管理会社の出番となります。家賃を督促してそれでも支払わない場合、契約書の約款に則り、対応します。具体的には連帯保証人に連絡をしたり、保証会社がいる場合は保証会社に連絡をすることなどです。

不動産管理会社にとって、家賃をしっかり期日までに徴収することは、オーナーからの信頼度にも直結しますので、できるだけ速やかに解決する必要があります。

入居者のクレーム対応

入居者に対する対応も不動産管理会社の仕事になります。入居者からのクレームや問い合わせには様々なケースが考えられるでしょう。

入居している物件の設備に不具合があった場合や、周辺住民や管理人とのトラブルなど、簡単に処理できるものから、かなり対応が難しいものまで、そのすべてに対応するのが仕事になります。

入居者からのクレーム連絡は週末など入居者が休みの日ということも多いため、休日出勤も少なくありません。

契約の更新

賃貸物件を借りたことがある方はご存じでしょうが、賃貸物件は2年に一度更新が必要になります。契約更新時は、まず入居者に更新するかどうかの意思確認を行います。更新を希望する場合、入居者は家賃1か月分に相当する更新料を支払い再契約を行うことになります。

更新のタイミングは、契約の見直しのタイミングでもあります。家賃の滞納が目立つ入居者とは再契約をしない、周辺住民からクレームの多い入居者も、この更新のタイミングで再契約を断るというケースもあるでしょう。

また、入居者から家賃の値引きについて相談されるのも更新のタイミングが多くなっています。家賃が下がらないと更新しないなどと主張する入居者と、できれば家賃を下げたくないオーナーの間に入り、うまく立ち回る必要があります。

建物管理の仕事内容

建物管理の仕事内容についてもみておきましょう。こちらは入居者管理とは違い、急に差仕事が入るということは少なく、毎日決められた作業を行ったり、事務作業や電話連絡の作業も多くなります。

物件の日常管理

まずは何といっても物件の日常の管理業務があります。作業は主に管理人が行います。管理人はマンションにより通勤であったり、常駐であったりといろいろなケースがあるのです。

日常の管理業務は、マンション敷地内の清掃、周辺の清掃、ごみ収集場の片づけ、共用部分にある蛍光灯などの交換、自転車置き場の整頓などが中心です。

この業務をしっかり行っていないと、新規の入居者が集まりにくくなり、オーナーは不利益を被るかことになります。そうなるとオーナーとの管理委託契約の継続も難しくなりますので、地道な仕事ではありますが決して手の抜けない仕事です。

定期メンテナンス

マンションの建物管理で重要になるの建物自体の定期メンテナンスです。マンションのような建造物は、定期的なメンテナンスをしっかりと行うことで、長くいい状態をキープすることができます。

反対に言えば、この部分をおろそかにすると劣化が早まり、築年数はさほど古くないのに入居者の集まりにくい物件になってしまいます。

最初に「マンションは管理を買え」という言葉を紹介しましたが、まさにその通りといえるでしょう。

長期修繕計画の作成と実行

分譲マンションなどの場合、毎月「修繕積立金」という費用を支払っている方も多いと思います。賃貸マンションでも同じように修繕積立金のような、あらかじめ修繕のためにプールしている資金があります。

不動産管理会社は、この費用をいつどのような修繕に、どのくらい使うかという長期的な計画を立てる作業も行っているのです。外装や共用部分の修繕塗装や、エレベーターを最新のものに交換する、自転車置き場に新たな設備を設置するなど、マンションの価値を上げるような、そして劣化を防ぐような長期的な計画を立てる必要があります。

もちろん計画は立てるだけでは意味がありません。建てた計画に沿って業者に作業を依頼する、住民への説明をしっかりと行うなどの業務を必要になります。

物件の原状復帰作業依頼

これは入居者管理と建物管理の中間のような業務になりますが、入居者が退去した場合の原状復帰作業の手配も不動産管理会社の仕事になります。

入居者が退去する際は、まず入居者立会いの下、物件の原状確認を行います。そして原状確認の結果に基づいて、必要な内装業者に、必要な作業内容を連絡して原状回復作業を依頼します。

オーナーの希望で、部屋のリノベーションやリフォームを行う際も、オーナーとしっかり打ち合わせを行い、計画に即した業者を選定して作業を発注します。

建物の内装も外装も美しく保つ。これが建物管理の重要なポイントといえるでしょう。

不動産管理業のやりがい

不動産管理業のやりがいは、オーナーや入居者と直接接することで、得られる充実感でしょう。

仕事上、オーナーからも入居者からも厳しい言葉や無理難題を持ちかけられることも多いですし、言いづらいことを伝えなくてはいけない瞬間も多いかと思いますが、その分感謝の言葉をもらった時の達成感や充実感は大きなものになります。

また建物管理という業務では、修繕計画を立てるなどの作業で事務処理能力や、企画立案能力を鍛えられ、内装、外装などの多くの業者と連携をとることにより、人脈が広がることも考えられます。

さらに、修繕の現場に立ち会う機会も多く、不動産の補修作業などの知識を得ることも可能です。当然折衝、交渉の場面も多く、そういった面のスキルアップも望めるでしょう。

オーナー、入居者と直接接する仕事で、厳しいことを言われることもあるものの、直接感謝の言葉を聞くことができるのもやりがいを感じられるポイントです。

不動産管理業に向いている人

不動産管理業に必要なスキルは、事務処理能力やコミュニケーション能力というものがあります。しかしそれ以上に必要となるのが忍耐力かもしれません。

繰り返しになりますが、入居者やオーナーから様々な要望が寄せられるのが不動産管理という仕事です。これらの意見を聞き入れたり、ほかの案を提案したりと、さまざまな方法で解決する必要があります。

交渉力や折衝能力に加え、忍耐強さやメンタル面の強さがある方が望ましいでしょう。

入居者からのクレームの中には急ぎの対応を迫られるケースも多いので、加えて臨機応変さや、状況判断能力も持ち合わせていると、不動産管理という仕事は非常にやりがいのある楽しい仕事になるかと思います。

オーナーにしても入居者にしても、いろいろな要望を言ってくるので、それを聞き対応しないといけない。そのため、忍耐力とメンタル面の強さが求められる。

まとめ

不動産管理というのは、単純に入居者の管理や、建物の管理をしていればいいというものではありません。不動産管理会社の対応や業務次第で、クライアントであるオーナーの持っている不動産が生きることもあれば、台無しになることもあります。

担っている責任は非常に大きく、大きいだけにやりがいのある仕事でもあるといえるでしょう。

責任感のある、やりがいのある仕事を探している方には最適な職場となるはずです。興味のある方はぜひこの行基に飛び込んでみてはどうでしょうか?