2014年(平成26年)宅建の「過去問」‐第11問(権利関係)

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平成26年

権利関係 > 賃貸借契約 > 借地借家法 > 借地の場合

難易度
解答時間
2
Q11

甲土地の所有者が甲土地につき、建物の所有を目的として賃貸する場合(以下「ケース①」という。)と、建物の所有を目的とせずに資材置場として賃貸する場合(以下「ケース②」という。)に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

賃貸借の存続期間を40年と定めた場合には、ケース①では書面で契約を締結しなければ期間が30年となってしまうのに対し、ケース②では口頭による合意であっても期間は40年となる。
ケース①では、賃借人は、甲土地の上に登記されている建物を所有している場合には、甲土地が第三者に売却されても賃借人であることを当該第三者に対抗できるが、ケース②では、甲土地が第三者に売却された場合に賃借人であることを当該第三者に対抗する方法はない。
期間を定めない契約を締結した後に賃貸人が甲土地を使用する事情が生じた場合において、ケース①では賃貸人が解約の申入れをしても合意がなければ契約は終了しないのに対し、ケース②では賃貸人が解約の申入れをすれば契約は申入れの日から1年を経過することによって終了する。
賃貸借の期間を定めた場合であって当事者が期間内に解約する権利を留保していないとき、ケース①では賃借人側は期間内であっても1年前に予告することによって中途解約することができるのに対し、ケース②では賃貸人も賃借人もいつでも一方的に中途解約することができる。

ヒント

民法の適用を受けるのか、借地借家法の適用を受けるのかの要件を整理することと、この二つの法律が定める、契約の存続期間や第三者対抗要件の違いは何からくるのか(法律の立ち位置)を理解することがポイントとなります。
借地借家法と民法の概要
解説
ケース①について、建物の所有を目的として、土地を賃貸していますので借地借家法が適用されます。一方、建物の所有を目的としないケース②には、借地借家法は適用されず、民法が適用されます。
選択肢 1 × 誤り
解説
ケース①について、借地権の存続期間は、30 年とされていますが、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間となります(借地借家法第3条)。本肢の場合、40年と定めていますので、40年となります。また、定期借地権でない限り、書面で契約を締結する必要はありません。ケース②について、賃貸借の存続期間は、20 年を超えることができず、契約でこれより長い期間を定めたときであっても、その期間は、20 年とされます(民法第604条)。本肢の場合、その期間は20年に短縮されます。なお、この場合も書面で契約を締結したか、口頭による合意かは関係ありません。

ワンポイントアドバイス

 借地借家法は、賃借人保護を目的とした法律なので、賃借人有利に働きます、契約期間は、最短期間を30年として、それより長いものはOK、短く定めたものは無効となって30年となります。借地借家法の適用とならないケースでは民法が適用され、その期間は最長20年ですので、この両者の違いを覚えておく必要があります。また、実務上の取り扱いは別として、公正証書によることが必要な定期借地権以外は、契約を書面で締結する必要はありません。
関連する条文
借地借家法第3条(借地権の存続期間)
 借地権の存続期間は、三十年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。

民法第604条(賃貸借の存続期間)
第1項 賃貸借の存続期間は二十年を超えることができない。契約でこれより長い期間を定めたときであっても、その期間は二十年とする。
第2項 -略-
選択肢 2 × 誤り
解説
ケース①について、借地権の登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有しているときは、これをもって第三者に対抗することができます(借地借家法第10条第1項)ので、この記述は正しいものとなります。ケース②について、不動産の賃貸借を登記することで、第三者に対抗することができます(民法第605条)ので、第三者に対抗する方法がないわけではありません。

ワンポイントアドバイス

〔民法と借地借家法における第三者対抗要件の違い〕
 民法では、不動産の賃貸借を第三者に対抗するためには、「賃貸借の登記」を要します。この登記には賃貸人(地主)の協力が必要なため独力で対抗力を備えることができません。一方、賃借人保護の立場に立つ借地借家法では、賃借人が単独でできる建物の登記を対抗要件としました。そして、この登記は、「表示登記」でも対抗力を備えることができます。借地借家法第10条第1項に言う「土地の上に借地権者が登記されている建物を所有」とは、こういう意味です。
関連する条文
民法第605条(不動産賃貸借の対抗力)
 不動産の賃貸借は、これを登記したときは、その後その不動産について物権を取得した者に対しても、その効力を生ずる。
借地借家法第10条(借地権の対抗力)
第1項 借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。
選択肢 3 ○ 正しい
解説
ケース①について、期間を定めない契約を締結した場合、その期間は30年になります(借地借家法第3条)。この期間内は、賃貸人が解約の申し入れをしたとしても契約は終了しません。ケース②について、当事者が賃貸借の期間を定めなかったときは、各当事者は、いつでも解約の申し入れをすることができ、この場合、土地の賃貸借は解約の申し入れの日から1 年を経過することで終了します(民法第617条第1項)。

ワンポイントアドバイス

ケース1で、期間の定めのない契約をした場合、借地借家法で強制的に期間が30年とされ、この期間中は、勝手に解約できません。民法と違ってこの30年間は、賃貸人から解約の申し入れをしても、賃借人が合意しなければ契約は終了しないということです。
関連する条文
借地借家法第3条(借地権の存続期間)
借地権の存続期間は、三十年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めた時ときは、その期間とする。

民法第617条(期間の定めのない賃貸借の解約の申し入れ)
第1項 当事者が賃貸借の期間を定めなかったときは、各当事者は、いつでも解約の申し入れをすることができる。この場合においては、次の各号に掲げる賃貸借は、解約の申し入れの日からそれぞれ当該各号に定める期間を経過することによって終了する。
1. 土地の賃貸借     一年
2. 建物の賃貸借     三箇月
3. 動産及び貸席の賃貸借 一日
第2項 -略-
選択肢 4 × 誤り
解説
土地の賃貸借の中途解約について、借地借家法に特別の規定はありませんので、ケース①についても、ケース②同様に民法が適用されます。よって、賃貸借の期間を定めた場合であって当事者が期間内に解約する権利を留保していないときは、賃貸人も賃借人も一方的に中途解約することはできません(同法第618条)。

ワンポイントアドバイス

原則:期間の定めをしたときは、どちらからも一方的に中途解約はできない。
例外:当事者が契約で特約条項を設けるなど解約の権利を留保したとき。
関連する条文
民法第618条(期間の定めのある賃貸借の解約をする権利の留保)
当事者が賃貸借の期間を定めた場合であっても、その一方又は双方がその期間内に解約をする権利を留保したときは、前条の規定を準用する。・・・選択肢3参照。
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