2014年(平成26年)宅建の「過去問」‐第41問(宅建業法)

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平成26年

宅建業法 > 業務に対する規制 > 契約の実行 > 物件の引渡・登記・金銭の受領3(不当な履行遅延の禁止)

難易度
解答時間
1.5
Q41

次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。

宅地建物取引業者が、他の宅地建物取引業者が行う一団の宅地建物の分譲の代理又は媒介を、案内所を設置して行う場合で、その案内所が専任の取引士を置くべき場所に該当しない場合は、当該案内所には、クーリング・オフ制度の適用がある旨を表示した標識を掲げなければならない。
宅地建物取引業者が、その従業者をして宅地の売買の勧誘を行わせたが、相手方が明確に買う意思がない旨を表明した場合、別の従業者をして、再度同じ相手方に勧誘を行わせることは法に違反しない。
宅地建物取引業者が、自ら売主となる宅地建物売買契約成立後、媒介を依頼した他の宅地建物取引業者へ報酬を支払うことを拒む行為は、不当な履行遅延(法第44条)に該当する。
宅地建物取引業者は、その事務所ごとに従業者名簿を備えなければならないが、退職した従業者に関する事項は従業者名簿への記載の対象ではない。

ヒント

本問では、宅建業者としての義務と禁止事項についての理解が試されますが、業法本条を閲覧するだけでは学習は進みません。施行規則に記載された事項は具体性がありますので、過去問で出題されたような条項は一通り目を通しておくと有利です。
選択肢 1 ○ 正しい
解説
案内所が専任の取引士を置くべき場所に該当しない場合とは、契約の締結等を行わないということですので、ここで契約の締結等を行うとクーリング・オフをすることができます。よって、当該案内所には、クーリング・オフ制度の適用がある旨を表示した標識を掲げなければなりません(宅建業法第50条第1項、別記様式11号の3)。
クーリング・オ フ制度の適用がある旨を表示した標識

ワンポイントアドバイス

 申込の場所については、宅建業者の本店・支店のほか、分譲住宅のモデルハウスや分譲マンションのモデルルームなど常設の場所以外にも、一時的に設置されたテント張りのものもあります。一時的な設置場所は専任の取引士を置くべき案内所には該当しないため、このような場所にはクーリング・オフ制度の適用を受ける旨を表示した標識を掲げなければなりません。
関連する条文
宅地建物取引業法第50条(標識の掲示等)
第1項 宅地建物取引業者は、事務所等及び事務所等以外の国土交通省令で定めるその業務を行う場所ごとに、公衆の見やすい場所に、国土交通省令で定める標識を掲げなければならない。
選択肢 2 × 誤り
解説
宅建業者が、その従業者をして宅地の売買の勧誘を行わせたが、相手方が明確に買う意思がない旨を表明した場合には、当該勧誘を継続して行わせることは法に違反します(同法第47条の2第3項、同法施行規則第16条の12第1号)。
業務に関する禁止事項

ワンポイントアドバイス

これは、相手の立場に立てばわかります。本肢のほか、迷惑をおぼえるような時間に電話したり、訪問することも禁じられます。
関連する条文
宅地建物取引業法施行規則第16条の12(法47条の2第3項に規定する国土交通省令で定める行為)
第1号ニ  宅地建物取引業者の相手方等が当該契約を締結しない旨の意思(当該勧誘を引き続き受けることを希望しない旨の意思を含む。)を表示したにもかかわらず、当該勧誘を継続すること。
選択肢 3 × 誤り
解説
宅建業法において、不当な履行遅延に該当するのは、宅地建物の登記、宅地建物の引渡、取引に係る対価の支払です(同法第44条)。よって、本肢の宅建業者が、自ら売主となる宅地建物売買契約成立後、媒介を依頼した他の宅建業者へ報酬を支払うことを拒む行為は、不当な履行遅延に該当しません。

ワンポイントアドバイス

「登記」、「引き渡し」、「対価の支払い」は、37条書面に記載される事項ですので、遅延すれば契約違反です。また、これらは法律で限定列挙されている事項ですので、記載されていない事項は不当遅延の対象外となります。
関連する条文
宅地建物取引業法第44条(不当な履行遅延の禁止)
宅地建物取引業者は、その業務に関してなすべき宅地若しくは建物の登記若しくは引渡し又は取引に係る対価の支払いを不当に遅延する行為をしてはならない。
選択肢 4 × 誤り
解説
宅建業者は、その事務所ごとに従業者名簿を備えなければならず、当該事務所の従業者でなくなったときは、その年月日も記載しなければなりませんので、退職した従業者に関する事項も従業者名簿への記載の対象です(同法第48条第3項)。

ワンポイントアドバイス

従業者名簿の記載事項は次の通りです。
1.従業者の氏名
2.従業者証明書番号
3.生年月日
4.主たる職務内容
5.宅地建物取引士であるか否かの別
6.当該事務所の従業者となった年月日
7.当該事務所の従業者で亡くなったときは、その年月

以上、宅地建物取引業法施行規則第17条の二に規定されています。
関連する条文
宅地建物取引業法第48条第3項
第四十八条 宅地建物取引業者は、国土交通省令の定めるところにより、従業者に、その従業者であることを証する証明書を携帯させなければ、その者をその業務に従事させてはならない。
2 従業者は、取引の関係者の請求があつたときは、前項の証明書を提示しなければならない。
3 宅地建物取引業者は、国土交通省令で定めるところにより、その事務所ごとに、従業者名簿を備え、従業者の氏名、第一項の証明書の番号その他国土交通省令で定める事項を記載しなければならない。
(以下、略)
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