2015年(平成27年)宅建の「過去問」‐第2問(権利関係)

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平成27年

権利関係 > 売買契約 > 契約の成立段階での学習事項 > 意思表示

難易度
解答時間
2
Q2

Aは、その所有する甲土地を譲渡する意思がないのに、Bと通謀して、Aを売主、Bを買主とする甲土地の仮装の売買契約を締結した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。なお、この問において「善意」又は「悪意」とは、虚偽表示の事実についての善意又は悪意とする。

善意のCがBから甲土地を買い受けた場合、Cがいまだ登記を備えていなくても、AはAB間の売買契約の無効をCに主張することができない。
善意のCが、Bとの間で、Bが甲土地上に建てた乙建物の賃貸借契約(貸主B、借主C)を締結した場合、AはAB間の売買契約の無効をCに主張することができない。
Bの債権者である善意のCが、甲土地を差し押さえた場合、AはAB間の売買契約の無効をCに主張することができない。
甲土地がBから悪意のCへ、Cから善意のDへと譲渡された場合、AはAB間の売買契約の無効をDに主張することができない。

ヒント

 虚偽表示(民法第94条)について問う問題です。頻出の分野ですが「第三者」に関する判例が非常に多く、網羅するのには相当な勉強量が必要となります。しかしながら、問題内で質問されるのはあくまでも「虚偽表示をした者」と「目的物を取得した第三者」との関係性が中心です。原則的な考え方を身に付けることで正答率が格段に上がります。また、当事者の関係を作図する訓練が効果的です。
虚偽表示をした者と目的物を取得した第三者
選択肢 1 × 正しい
解説
相手方と通じてした虚偽の意思表示は、無効です(民法第94条第1項)が、この無効は、善意の第三者に対抗することができません(同法第94条第2項)。そして、この第三者は善意であればよく、登記を備えていなくても保護されます(最判昭44.5.27)。よって、Cが登記を備えていなくても、AはAB間の売買契約の無効をCに主張することができません。
虚偽表示をした者と目的物を取得した第三者

ワンポイントアドバイス

虚偽表示の「善意の第三者にあたる」場合には判例上、無条件に保護されます。第三者の保護資格要件として、登記や特別な事情を必要とする選択肢は頻出していますので注意が必要です。また、「善意」「悪意」とは、「ある事実を知らない(善意)か、知っている(悪意)か」という日常用語とは異なる意味で用いられます。
関連する条文
(民法第94条)
第九十四条 相手方と通じてした虚偽の意思表示は、無効とする。
2 前項の規定による意思表示の無効は、善意の第三者に対抗することができない。
選択肢 2 ○ 誤り
解説
Cは、甲土地上に建てた乙建物の賃貸借契約を締結しているだけであって、売買契約には関係がありません。つまり、Cは売買契約については、利害関係を有する第三者ではありません。よって、AはAB間の売買契約の無効をCに主張することができます。なお、賃貸借契約の無効についてAはCに主張することはできません。
虚偽表示をした者と目的物を取得した第三者

ワンポイントアドバイス

虚偽表示の第三者に当たるためには、「法律上利害関係」が必要であるとされています。これは、民法第94条第2項が虚偽表示を信頼して取引をした第三者を保護するため設けられた規定であるためです。虚偽表示と第三者の関係が問題になっている場合には、第三者が「直接虚偽表示の目的物に関わっているか」を検討します。
選択肢 3 × 正しい
解説
虚偽の意思表示による無効は、善意の第三者に対抗することができませんが、この第三者とは、その表示の目的について法律上利害関係を有するに至った者をいいます。本肢の甲土地を差し押さえたBの債権者Cは、この第三者に該当するので、AはAB間の売買契約の無効をCに主張することができません。
虚偽表示をした者と目的物を取得した第三者

ワンポイントアドバイス

 債権者が、虚偽表示によって債務者の元に入った土地を差し押さえる事例は頻出です。特に、「単なる債務者」である場合と「差し押さえをした債務者」の区別が重要です。

・「単なる債務者」:法律上利害関係を有しない
・「差し押さえをした債務者」:法律上利害関係を有する

この違いは「差押えという手続きを踏んだ債務者は、虚偽表示の目的物に無関係とは言えない」という考慮から生じます。
選択肢 4 × 正しい
解説
虚偽の意思表示による無効は、善意の第三者に対抗することができませんが、本肢の転得者Dは、この第三者に該当するので、AはAB間の売買契約の無効をDに主張することができません。つまり、途中に悪意の第三者がいても、さらに善意の第三者に所有権が移転すれば、その善意の第三者には対抗できないことになります。
虚偽表示をした者と目的物を取得した第三者(転得者)

ワンポイントアドバイス

 本問のDは「転得者」と表現します。転得者とは第三者から虚偽表示の目的物を譲受けた者を指します。転得者が保護されるかどうかは、虚偽表示に対して第三者が保護されるかどうかを判断する考え方と同様に考えると整理できます。
 転得者であっても、善意であれば保護されるのは解説の通りです。したがって、第三者が悪意であっても転得者が善意であれば保護されることになります。よって、転得者が「法律上(の)利益を有しているか」、「善意かどうか」だけを判断すれば答えを導けます。
※掲載している問題および解説は、必ずしも最新の法改正に対応したものではありません。直近の試験に向けて法改正に対応している問題および解説については、フォーサイトの過去問講座(有料)にてご提供しております。

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