2015年(平成27年)宅建の「過去問」‐第25問(その他の法令)

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平成27年

その他の法令 > 宅地及び建物の価格の評定 > 地価公示法

難易度
解答時間
1.5
Q25

地価公示法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

都市計画区域外の区域を公示区域とすることはできない。
正常な価格とは、土地について、自由な取引が行われるとした場合におけるその取引において通常成立すると認められる価格をいい、この「取引」には住宅地とするための森林の取引も含まれる。
土地鑑定委員会が標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定する際は、二人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求めなければならない。
土地鑑定委員会が標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定したときは、標準地の形状についても公示しなければならない。

ヒント

地価公示法は、地価を公正妥当に判断する為に、その基準を定める為の法律です。すなわち、全国から「標準地」を設定して値段を定めておくことで、後に不動産会社が土地の値段を考慮する際にそれぞれの土地の規模や立地にあった標準地を参考にすることで、それぞれの土地の価格を割り出すことができるのです。
標準地とは何か、どのような取引が地価公示法上の取引に当たるかが問題となりやすいです。
地価の設定
選択肢 1 ○ 誤り
解説
土地鑑定委員会は、都市計画区域その他の土地取引が相当程度見込まれるものとして国土交通省令で定める区域(規制区域を除く。これを公示区域といいます)内の標準地について、毎年1回、国土交通省令で定めるところにより、2人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その結果を審査し、必要な調整を行って、一定の基準日における当該標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定し、これを公示するものとされています。よって、公示区域は、都市計画区域の内外を問わず選定されます(地価公示法第2条第1項)。

ワンポイントアドバイス

標準地の価格設定は、不動産鑑定士が行います。(同法第4条)この場合に、標準地の価格設定の考慮材料として、近傍類地の地代などから算定される価格及び土地の造成にかかる費用が挙げられています。費用などが考慮材料にあることに注意が必要です。
関連する条文
(地価公示法第2条第1項)
第二条 土地鑑定委員会は、都市計画法(昭和四十三年法律第百号)第四条第二項に規定する都市計画区域その他の土地取引が相当程度見込まれるものとして国土交通省令で定める区域(国土利用計画法(昭和四十九年法律第九十二号)第十二条第一項の規定により指定された規制区域を除く。以下「公示区域」という。)内の標準地について、毎年一回、国土交通省令で定めるところにより、二人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その結果を審査し、必要な調整を行つて、一定の基準日における当該標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定し、これを公示するものとする。
選択肢 2 × 正しい
解説
正常な価格とは、土地について、自由な取引が行われるとした場合におけるその取引(農地、採草放牧地又は森林の取引(農地、採草放牧地および森林以外のものとするための取引を除く)を除く)において通常成立すると認められる価格(当該土地に建物その他の定着物がある場合又は当該土地に関して地上権その他当該土地の使用もしくは収益を制限する権利が存する場合には、これらの定着物又は権利が存しないものとして通常成立すると認められる価格)をいいます。よって、取引には住宅地とするための森林の取引も含まれます(同法第2条第2項)。

ワンポイントアドバイス

標準地を定めることの効果として、不動産鑑定士は、公示区域内の土地について鑑定評価を行う場合には、第2条第2項の当該土地の正常な価格を求めるときは、標準地の価を規準としなければならないとされています(同法第8条)。つまり、標準地の価格は不動産鑑定士の鑑定結果を拘束することとなります。
関連する条文
(地価公示法第2条第2項)
第二条 
2 前項の「正常な価格」とは、土地について、自由な取引が行なわれるとした場合におけるその取引(農地、採草放牧地又は森林の取引(農地、採草放牧地及び森林以外のものとするための取引を除く。)を除く。)において通常成立すると認められる価格(当該土地に建物その他の定着物がある場合又は当該土地に関して地上権その他当該土地の使用若しくは収益を制限する権利が存する場合には、これらの定着物又は権利が存しないものとして通常成立すると認められる価格)をいう。
選択肢 3 × 正しい
解説
土地鑑定委員会が標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定する際は、2 人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求めなければなりません(同法第2条第1項)。

ワンポイントアドバイス

土地鑑定委員会は、地価公示法の趣旨を貫徹するために設置される委員会です。国土交通省に設置されており、委員会は7人で構成されています(内非常勤が6人)。また、委員は土地に関する制度について学識経験の有る者から、国土交通大臣が任命することとされています。(同法第12条第1項、14条第1項、第2項)
関連する条文
(地価公示法第2条第1項)
第二条 土地鑑定委員会は、都市計画法(昭和四十三年法律第百号)第四条第二項に規定する都市計画区域その他の土地取引が相当程度見込まれるものとして国土交通省令で定める区域(国土利用計画法(昭和四十九年法律第九十二号)第十二条第一項の規定により指定された規制区域を除く。以下「公示区域」という。)内の標準地について、毎年一回、国土交通省令で定めるところにより、二人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その結果を審査し、必要な調整を行つて、一定の基準日における当該標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定し、これを公示するものとする。
選択肢 4 × 正しい
解説
土地鑑定委員会は、標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定したときは、
①標準地の所在の郡、市、区、町村および字ならびに地番
②標準地の単位面積当たりの価格および価格判定の基準日
標準地の地積および形状
④標準地およびその周辺の土地の利用の現況
⑤その他国土交通省令で定める事項
を官報で公示しなければなりません(同法第6条)。

ワンポイントアドバイス

土地の価格算定の為に、土地に立ち入らなければならない場合があります。そこで、委員又は委員会の命を受けた者若しくは委任を受けた者は、標準地の選定を行なうために他人の占有する土地に立ち入って測量又は調査を行なう必要があるときは、その必要の限度において、他人の占有する土地に立ち入ることができるとされています(同法第22条第1項)。その際に、3日前までに事前の通知がなされる必要がある事にも注意が必要です(同条第2項)。
関連する条文
(地価公示法第6条、同条第3号)
第六条 土地鑑定委員会は、第二条第一項の規定により標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定したときは、すみやかに、次に掲げる事項を官報で公示しなければならない。
一 標準地の所在の郡、市、区、町村及び字並びに地番
二 標準地の単位面積当たりの価格及び価格判定の基準日
三 標準地の地積及び形状
四 標準地及びその周辺の土地の利用の現況
五 その他国土交通省令で定める事項
※掲載している問題および解説は、必ずしも最新の法改正に対応したものではありません。直近の試験に向けて法改正に対応している問題および解説については、フォーサイトの過去問講座(有料)にてご提供しております。

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