2015年(平成27年)宅建の「過去問」‐第33問(宅建業法)

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平成27年

宅建業法 > 業務に対する規制 > 契約の実行 > 物件の引渡・登記・金銭の受領1(報酬額の制限)

難易度
解答時間
3
Q33

宅地建物取引業者A及びB(ともに消費税課税事業者)が受領した報酬に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものの組合せはどれか。なお、この問において「消費税等相当額」とは、消費税額及び地方消費税額に相当する金額をいうものとする。

土地付新築住宅(代金3,000万円。消費税等相当額を含まない。)の売買について、Aは売主から代理を、Bは買主から媒介を依頼され、Aは売主から207万3,600円を、Bは買主から103万6,800円を報酬として受領した。
Aは、店舗用建物について、貸主と借主双方から媒介を依頼され、借賃1か月分20万円(消費税等相当額を含まない。)、権利金500万円(権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないもので、消費税等相当額を含まない。)の賃貸借契約を成立させ、貸主と借主からそれぞれ22 万5,000円を報酬として受領した。
居住用建物(借賃1か月分10万円)について、Aは貸主から媒介を依頼され、Bは借主から媒介を依頼され、Aは貸主から8万円、Bは借主から5万4,000円を報酬として受領した。なお、Aは、媒介の依頼を受けるに当たって、報酬が借賃の0.54か月分を超えることについて貸主から承諾を得ていた。

ア、イ

イ、ウ

ア、ウ

ア、イ、ウ

ヒント

宅建業者の報酬に関する規定についての問題です。宅地・建物に関して独占して媒介業務を行うことのできる宅建業者が、市場独占が可能なことから、高値を設定することで暴利を得ることを防止する規定です。これによって、不動産の価格に応じて限度額が定められることになります。
選択肢 違反する
解説
1つの取引に2つの宅建業者が関わって契約を成立させた場合、その報酬の合計は媒介の場合の報酬限度額の2倍を超えることができません。つまり、本肢の場合、合計で3,000 万円× 3%+ 6 万円= 96 万円。96 万円× 2 × 1.08 = 207 万3,600 円以内でなければなりません。Aは売主から207万3,600円を、Bは買主から103万6,800円を受け取ることはこの金額を超えることとなります(宅建業法第46条第2項)。
1つの取引に、2つの宅建業者が関わって契約を成立させた場合

ワンポイントアドバイス

報酬額の制限は国土交通大臣によって定められます。また、国土交通大臣は、報酬の額を定めたときは、これを告示しなければならないとされており、各宅建業者もその事務所ごとに、国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなければならないとされています。
関連する条文
(宅建業法第46条第2項 )
第四十六条 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。
2 宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない。
選択肢 違反しない
解説
居住用建物以外の賃貸借において返還されない権利金の授受がある場合、権利金を売買代金とみなして報酬計算をすることができます。500万円×3%+6万円=21万円。21万円×1.08=22万6,800円。宅建業者Aは、売主、買主双方から媒介を依頼されていますので、売主、買主双方から22万6,800円ずつを受け取ることができます。22万6,800円×2=45万3,600円。そして、原則の報酬の限度額は合計で賃料の1 カ月分ですから、賃料20万円×1.08=21万6000円となります。比較して金額が高い方、本肢の場合、売主、買主双方から22万6,800円ずつまで受け取ることができますので、「貸主と借主からそれぞれ22万5,000円を報酬として受領」することができます(同法第46条第2項)。
居住用建物以外の賃貸借における権利金

ワンポイントアドバイス

宅建業者は報酬の限度額による制限以外にも、その業務上の制限として正当な理由がある場合でなければ、その業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしてはなりません。宅地建物取引業を営まなくなった場合でもその義務は生じます。ここでいう正当な理由とは、裁判上証言が必要になった場合のような「やむを得ない場合」が想定されています。
関連する条文
(宅建業法第46条第2項 )
第四十六条 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。
2 宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない。
選択肢 違反する
解説
Aが、媒介の依頼を受けるに当たって、報酬が借賃の0.54か月分を超えることについて貸主から承諾を得ていた場合でも、AおよびBが受領する報酬額の合計は1カ月分の賃料(10万円)に消費税を加算した10万8,000円を超えることはできません(同法第46条第2項)。
媒介の報酬

ワンポイントアドバイス

報酬額の計算方法を以下にまとめておきます。

①売買契約の媒介の場合
ⅰ 400万円超……………………………取引価格 × 3% + 6万円
ⅱ 200万円を超え400万円以下 ………取引価格 × 4% + 2万円
ⅲ 200万円以下…………………………取引価格 × 5%

②売買契約の代理の場合
ⅰ 一方からのみ依頼を受けた場合………①媒介の報酬金額の2倍まで
ⅱ 両当事者から依頼を受けた場合………①媒介の報酬金額の2倍まで

③賃貸借の媒介契約の場合
ⅰ居住用建物の場合…………原則、賃料の0.5ヶ月分(承諾を得ている場合1ヶ月分まで)
ⅱ非居住用建物の場合………賃料の1ヶ月まで

④賃貸借の代理の場合
③と同様
関連する条文
(宅建業法第46条第2項 )
第四十六条 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。
2 宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない。
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