2015年(平成27年)宅建の「過去問」‐第36問(宅建業法)

受講前のお問い合わせはこちら
0120-966-883
受付時間 11:00〜19:00(日曜・祝日・年末年始を除く)
平成27年度 問題一覧へ
平成27年

宅建業法 > 業務に対する規制 > 契約の成立 > 損害賠償額の予定等の制限

難易度
解答時間
1.5
Q36

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で建物(代金2,400万円)の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

Aは、Bとの間における建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を480万円とし、かつ、違約金の額を240万円とする特約を定めた。この場合、当該特約は全体として無効となる。
Aは、Bとの間における建物の売買契約の締結の際、原則として480万円を超える手付金を受領することができない。ただし、あらかじめBの承諾を得た場合に限り、720万円を限度として、480万円を超える手付金を受領することができる。
AがBとの間で締結する売買契約の目的物たる建物が未完成であり、AからBに所有権の移転登記がなされていない場合において、手付金の額が120万円以下であるときは、Aは手付金の保全措置を講じることなく手付金を受領することができる。

一つ

二つ

三つ

なし

ヒント

契約締結についての業務に関する問題です。本問は基本的な知識を問う問題です。特に損害賠償の予定については頻出の部分になっていますので、よく確認すべき部分です。
宅建業者が売主となっている建物の売買契約
選択肢 誤り
解説
宅建業者が、自ら売主として、宅建業者でない者との間で宅地建物の売買契約を締結する場合、損害賠償の予定額と違約金の額を合算した額は、代金の2 / 10 までに制限されます。これを超える特約は全体として無効ではなく、2/10を超える部分が無効になります(宅建業法第38条)。

ワンポイントアドバイス

代金額とほぼ同等の賠償金額を定めることを許せば、契約を解除することができなくなり、買主にとって不利益が大きい取引となってしまいます。従って、賠償金額の予定金額については限度額を定めています。
関連する条文
(宅建業法第38条)
第三十八条 宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の十分の二をこえることとなる定めをしてはならない。
2 前項の規定に反する特約は、代金の額の十分の二をこえる部分について、無効とする。
選択肢 誤り
解説
宅建業者が、自ら売主として、宅建業者でない者との間で宅地建物の売買契約を締結する場合、買主の承諾の有無にかかわらず、代金の2 / 10(本肢の場合、480万円)を超える手付金を受領することはできません(同法第39条第1項)。

ワンポイントアドバイス

手付については、解約手付として扱うことは先ほど確認しました。その原則通り、宅地建物取引業者が、自ら売主となる売買契約の締結に際して手付を受領したときは、その手付がどのような性質のものでも、民法の規定通りに契約の解除をすることができます。したがって、手付の放棄又は倍額の償還によって解除が可能です。
関連する条文
(同法第39条第1項)
第三十九条 宅地建物取引業者は、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して、代金の額の十分の二をこえる額の手附を受領することができない。
選択肢 正しい
解説
宅建業者が、自ら売主として、宅建業者でない者との間で未完成物件の売買契約を締結する場合、手付金等の額が代金の5%以下かつ、1,000 万円以下のときには、保全措置を講じなくても受領することができます(同法第41条第1項)。

ワンポイントアドバイス

保全措置として原則となっているのは、銀行との保証契約、保険事業者との間での保証保険契約の二種類です。その保険額については、受け取った手付金と同額以上でなければならないとされています。
関連する条文
(同法第41条第1項)
第四十一条 宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建築に関する工事の完了前において行う当該工事に係る宅地又は建物の売買で自ら売主となるものに関しては、次の各号のいずれかに掲げる措置を講じた後でなければ、買主から手付金等(代金の全部又は一部として授受される金銭及び手付金その他の名義をもつて授受される金銭で代金に充当されるものであつて、契約の締結の日以後当該宅地又は建物の引渡し前に支払われるものをいう。以下同じ。)を受領してはならない。ただし、当該宅地若しくは建物について買主への所有権移転の登記がされたとき、買主が所有権の登記をしたとき、又は当該宅地建物取引業者が受領しようとする手付金等の額(既に受領した手付金等があるときは、その額を加えた額)が代金の額の百分の五以下であり、かつ、宅地建物取引業者の取引の実情及びその取引の相手方の利益の保護を考慮して政令で定める額以下であるときは、この限りでない。
※掲載している問題および解説は、必ずしも最新の法改正に対応したものではありません。直近の試験に向けて法改正に対応している問題および解説については、フォーサイトの過去問講座(有料)にてご提供しております。

過去問TOPへ戻る