2016年(平成28年)宅建の「過去問」‐第8問(権利関係)

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平成28年

権利関係 > 賃貸借契約 > 民法上の賃貸借契約

難易度
解答時間
2
Q8

AがBに甲建物を月額10万円で賃貸し、BがAの承諾を得て甲建物をCに適法に月額15万円で転貸している場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

Aは、Bの賃料の不払いを理由に甲建物の賃貸借契約を解除するには、Cに対して、賃料支払の催告をして甲建物の賃料を支払う機会を与えなければならない。
BがAに対して甲建物の賃料を支払期日になっても支払わない場合、AはCに対して、賃料10万円をAに直接支払うよう請求することができる。
AがBの債務不履行を理由に甲建物の賃貸借契約を解除した場合、CのBに対する賃料の不払いがなくても、AはCに対して、甲建物の明渡しを求めることができる。
AがBとの問で甲建物の賃貸借契約を合意解除した場合、AはCに対して、Bとの合意解除に基づいて、当然には甲建物の明渡しを求めることができない。

ヒント

賃借権の譲渡の場合、AはBに対して賃料を請求できなく、Cにのみ賃料請求ができます。一方で転借の場合にはAはBに対して賃料を請求し、賃料の支払いがない場合はCに対して直接賃料の請求をすることができます。
賃借権の譲渡と転貸
選択肢 1 ○ 誤り
解説
賃料の不払いを理由に賃貸借契約を解除するには、賃貸人は賃借人に対して催告をすればよく、転借人に対して賃料を支払う機会を与える必要はありません(最判昭37.3.29)。
賃借人が賃料を不払いしている場合の賃貸借契約の解除

ワンポイントアドバイス

Bの賃料不払いを理由にBとの賃貸借契約を解除する場合、転借人のCに対してAは賃料支払いを催告する必要がありません。またAがCに直接賃料を請求した場合には、転借人の賃料支払い義務が賃借人に対して直接負うこととなります。
選択肢 2 × 正しい
解説
賃借人が適法に賃借物を転貸したときは、転借人は、賃貸人に対して直接に義務を負います(民法第613条第1項)。よって、賃借人が賃貸人に対して支払期日になっても賃料を支払わない場合は、賃貸人は転借人に対して賃借料の範囲(本肢の場合10万円)で、直接支払うよう請求することができます。
転貸している場合の賃貸人の転借人への賃料直接請求

ワンポイントアドバイス

賃借人が賃料を期日までに支払わない場合、賃貸人は転借人に対して直接賃料を払うように請求できます。また、その時に請求できる金額はAとBの間でされた契約の賃料もしくはBとCの間でされた契約の賃料のうち低い金額の方を請求することができます。
関連する条文
(民法第613条)
賃借人が適法に賃借物を転貸したときは、転借人は、賃貸人に対して直接に義務を負う。この場合においては、賃料の前払をもって賃貸人に対抗することができない。
2 前項の規定は、賃貸人が賃借人に対してその権利を行使することを妨げない。
選択肢 3 × 正しい
解説
賃借人の債務不履行を理由に賃貸借契約が解除された場合は、転借人にもその効果が及ぶこととなり、転借人の賃料の不払いがなくても、賃貸人は転借人に対して明渡しを求めることができます(最判昭36.12.21)。
賃貸人が転貸人との契約を解除する場合は転借人に明け渡しを要求可能

ワンポイントアドバイス

債務不履行による契約(AとBの賃貸借契約)の解除の場合、転貸借契約(BとCの転貸借契約)も終了します。そのため賃貸人Aは転借人Cに対して賃借物の明け渡し)を要求することができます。
選択肢 4 × 正しい
解説
賃貸借契約が、賃貸人と賃借人との合意によって解除された場合には、そのことを転借人に対抗することができないため、明渡しを求めることができません(大判昭9.3.7)。
賃貸人と賃借にとで賃貸借契約が同意解除された場合、転借人に対して明け渡しを求められない

ワンポイントアドバイス

AとBの賃貸借契約が合意解除された場合、転借人に明け渡し請求することができません。明け渡し請求ができる場合とできない場合は選択肢3と4にあるように、契約解除の方法によって決まるため、区別して覚える必要があります。
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