住宅ローンの借換え・繰上返済とは？

住宅ローンの借換えとは

現在のローンを一括返済することを目標として、新たにローンを組むことで、以前組んだ高金利ローンから低金利ローンに組みなおす場合がこれに当たります。

借換えの注意点

1. 公的融資は借換えでの利用はできません

   ×銀行→機構（財形）

   ○機構→銀行

2. 担保評価額（時価の80％程度）によっては借換不可の場合があります
3. 上記2.の場合、一部の銀行が扱っている「借換専用住宅ローン」を利用することで解決できる場合があります
4. 諸費用（融資手数料や抵当権設定費用など）が発生するため、これらの金額も含めて、借換の効果があるのか、検討する必要があります

借換の諸費用

借入金額が多いほど、返済期間が長いほど、保証料は高くなります。

以下の費用を含めて金利軽減効果があるかどうかを判断します。

• 印紙税
• 現在のローンの抵当権抹消費用・新しく借りるローンの抵当権設定費用
• 司法書士手数料
• 保証料
• 事務手数料

住宅ローンの借繰上返済とは

返済中の元金部分の一部または全部を返済することにより、返済期間の短縮や返済額の軽減を図ることです。

繰り上げ返済は、元金部分に充当されるため、早い時期に実行するほど返済利息を軽減する効果があります。

元金の一部を返済することを「一部繰上返済（内入れ）」、残額全てを返済することを「一括繰上返済（完済）」といいます。

なお、一部繰上返済を行う場合、繰上返済額等の他の条件が同一ならば、期間短縮型と返済額軽減型とを比較した場合、軽減効果が大きいのは、期間短縮型です。

期間短縮型（元利均等返済）

現返済額は変更せず、残りの返済期間を短縮します。

返済額軽減型（元利均等返済）

残りの返済期間は変更せず、毎回の返済額を軽減します。

元金均等返済の場合のイメージ図

住宅ローンの借換え・繰上返済に関するよくある質問

フラット35を利用する場合、金融機関によって内容の差はあるのでしょうか。

フラット35を利用する場合の条件は、フラット35を取り扱う各金融機関により多少の差はありますが「フラット35」というひとつの制度を各金融機関が取り扱っているため、大きな差はありません。

民間の金融機関からフラット35への借り換えはできますでしょうか。

民間の金融機関からフラット35への借換えは、現在は可能です。ちなみに、フラット35は、公的融資ではありません。民間の金融機関が窓口となり、融資を行うものです。その際の住宅ローン債権の買取を行っているのが、支援機構となります。

提案書を作成中なのですが、住宅ローン繰上返済は必ず利用しないとだめですか？

提案書作成においては、必ずしも必須ではありません。
繰上返済をすることにより、その後の貯蓄に影響が出るようであれば、無理に行う必要はありません。
個々のプランナーの判断で有無を決定して問題ありません。