建ぺい率とは?|わかりやすく宅建・宅地建物取引士の解説

建ぺい率とは?|わかりやすく宅建・宅地建物取引士の解説

建ぺい率
目次

建ぺい率とは

建物の建築面積の敷地面積に対する割合を言います。1階より2階が広い場合は、2階部分が建築面積となります。

建ぺい率の計算式

なぜ建ぺい率を定めるのか

敷地内に適当な空地を確保することによって、採光・通風・延焼防止を図ります。

採光・通風・延焼防止

建ぺい率の緩和について

第一種・第二種低層住居専用地域/第一種・第二種中高層住居専用地域/工業専用地域
原則 1.防火地域内の耐火建築物 2.特定行政庁指定の角地等 3.(1.かつ2.)
3~6/10のうちで都市計画で定める割合 原則+1/10 原則+1/10 原則+2/10
第一種・第二種住居地域/準住居地域/準工業地域
原則 1.防火地域内の耐火建築物 2.特定行政庁指定の角地等 3.(1.かつ2.)
5・6・8/10のうちで都市計画で定める割合 原則+1/10
原則が8/10の場合

10/10
原則+1/10 原則+2/10
近隣商業地域
原則 1.防火地域内の耐火建築物 2.特定行政庁指定の角地等 3.(1.かつ2.)
6・8/10のうちで都市計画で定める割合 原則+1/10
原則が8/10の場合

10/10
原則+1/10 原則+2/10
商業地域
原則 1.防火地域内の耐火建築物 2.特定行政庁指定の角地等 3.(1.かつ2.)
8/10 10/10 9/10 10/10
工業地域
原則 1.防火地域内の耐火建築物 2.特定行政庁指定の角地等 3.(1.かつ2.)
5・6/10のうちで都市計画で定める割合 原則+1/10 原則+1/10 原則+2/10
用途地域の指定のない区域
原則 1.防火地域内の耐火建築物 2.特定行政庁指定の角地等 3.(1.かつ2.)
3~7/10のうちで都市計画で定める割合 原則+1/10 原則+1/10 原則+2/10
都市計画区域かつ準都市計画区域以外の区域
原則 1.防火地域内の耐火建築物 2.特定行政庁指定の角地等 3.(1.かつ2.)
制限なし

建ぺい率の覚え方

  • 住居地域系

    日照・採光・通風確保、延焼防止→空地を多く空けた方が良い→6/10

  • 準工業地域/工業地域

    延焼防止→空地を多く空けた方が良い→6/10

  • 近隣、商業地域

    住民が少ない→日照・採光・通風・延焼防止の必要性が少ない→8/10

  • 用途未定

    用途が未定なので、上記の中間くらいで良い→7/10

  1. 耐火建築物なら延焼防止の必要性が少ない

    →+1/10

  2. 角地なら、通常の場所より空間がたくさんある

    →+1/10

  3. 1+2なら

    →+2/10

建ぺい率が適用除外される場所

  1. 原則建ぺい率の限度が8/10とされている地域内の防火地域内に建築物を建築する場合
  2. 巡査派出所、公衆便所、公共用歩廊その他これに類するもの
  3. 公園、広場、道路、川その他これらに類するもののうちにある建築物で、特定行政庁が安全上、防火上および衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの
公園

地域がまたがる場合の建ぺい率の考え方

建ぺい率の異なる地域にまたがって建築物の敷地がある場合には、建ぺい率は加重平均で求めます。

例)地域がまたがる場合の建ぺい率の計算方法

商業地域(指定建ぺい率80%)と準住居地域(指定建ぺい率60%)にまたがって建物を建てたい場合

商業地域
敷地面積:160㎡
指定建ぺい率:80%
準住居地域
敷地面積:40㎡
指定建ぺい率:60%

  • 建ぺい率の計算
    80%×160㎡/200㎡+60%×40㎡/200㎡=76%←加重平均で求めます
  • 最大建築面積
    200㎡×76%=152㎡

建ぺい率に関するよくある質問

建ぺい率と容積率の加重平均とはなんでしょうか?具体的な説明をお願いします。

加重平均という言葉が内容を難しくしているかもしれません。

単純に、平均とは、たとえばテストでAクラスの平均点90点、Bクラス80点、Cクラス70点だったら、全体の平均は80点になります。しかし、加重平均とは、クラスごとに重みをつけて、Aクラス100人、Bクラス50人、Cクラス10人の場合、

(90×100+80×50+70×10)
 ÷(100+50+10)=85.62点

とするのが加重平均です。このような方法で求めますが、実際の建ぺい率や容積率では一気に2つの地域をまとめて、つまり、加重平均して求めることもできますが、そうでなくても、それぞれの地域で建ぺい率や容積率を求めることもできます。

建ぺい率の限度が80%とされている準防火地域にある耐火建築物という場合は、建ぺい率は原則プラス1/10でよいのでしょうか?
原則の建ぺい率が、8/10とされている地域で、「防火地域」で耐火建築物の場合には、10/10となり制限がなくなります。しかし、準防火地域にある耐火建築物の場合には、建ぺい率が緩和されることはありません。
建ぺい率の考え方で、マンションとのエレベータは延べ床面積に入らないとのことであるが、建ぺい率では壁のない建物の考え方容積率ではマンション等の廊下・エントランス・非常階段等の考え方をお知らせください。
建ぺい率について通常は、壁が無くても柱があれば、柱に囲まれた部分がどんな用途であろうと、建築面積に算入されることとなります。ただし、一定の条件を満たす場合、柱があっても建築面積の不算入措置が適用できる部分があります。