開発行為とは？｜わかりやすく宅建・宅地建物取引士の解説

開発行為とは

原則として都市計画区域または準都市計画区域内で行う建築物の建築または、特定工作物の建築の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更を言います。

まずは、それぞれの行為がこの「開発行為」にあたるのかどうかを判断し、該当する場合には、都市の健全な発展と秩序ある整備を実現するため、開発行為を規制していく必要があります。

開発行為の要件

1.原則として都市計画区域または準都市計画区域内で行う行為であること

■適用される範囲

• 市街化区域
• 市街化調整区域
• 非線引区域、準都市計画区域

■適用されない範囲

• 都市計画区域外かつ準都市計画区域外

ただし、都市計画区域外かつ、準都市計画区域外でも、1ha以上のものについては許可が必要となります。

2.建築物の建築または特定工作物の建築であること

■適用されるもの

• 新築
• 増改築
• 移転
• 第一種特定工作物…公害の心配のある一定の工作物
• 第二種特定工作物…ゴルフコース・1ha以上の運動場、テニスコート、野球場、レジャー施設、動物園、墓園

1.2の目的で行う土地の区画形質の変更が、開発行為に当たります。

単なる土地の区画形質の変更は、開発行為にはあたりません。

許可不要の開発行為

面積による特例

一定面積未満であれば、計画的な都市づくりを害する危険性が少ないので、小規模な開発は特例の対象となっています。

ただし、市街化調整区域は市街化を抑制したいので、特例の適用はありません。

• 市街化区域…1,000㎡未満の開発行為
• 市街化調整区域…なし
• 準都市計画区域・非線引区域…3,000㎡未満の開発行為
• 上記以外…1ha未満の開発行為

農林漁業の特例

農業等の促進の見地から認められる例外です。

ただし、大都会の真ん中で農業をされると、計画的な都市づくりを進めることができないので、市街化区域では特例の適用はありません。

• 市街化区域…なし
• 市街化調整区域…農林漁業の用に供する建築物の建築に伴う開発行為　例）畜舎・温室・サイロ

公益的建築物の特例

公益的事業は、計画的な都市づくりを妨害する危険性が小さいので、特例の適用があります。

• 駅舎その他の鉄道の施設
• 図書館、公民館、変電所

性質上の特例

やむを得ず認められるものと、都市計画の妨げにならないため認められるものとがあります。

• 非常災害のために必要な応急措置として行う開発行為
• 通常の管理行為、軽微な行為等

開発許可の申込手続

• 申請者　開発行為をしようとする者が申請者となります。これは土地の所有者である必要はありませんが、土地等の権利者の相当数の同意が必要です。
• 申請先　都道府県知事に申請します。または、指定都市、中核市・委任を受けた市においては、その市長に申請します。
• 申請書　必ず書面である必要があります。口頭では認められません。設計図書は、1ha以上の開発行為には有資格者の作成したものであることが必要となります。添付図書は、公共施設に関する同意書・協議書が必要です。

同意書とは

開発行為によって影響が出ることが予想される既存の公共施設がある場合、その公共施設の管理者と協議し、その同意を得ておく必要があります。これが同意書です。

協議書とは

開発行為によって新たに設置される公共施設（道路等）がある場合、将来管理することとなる者と協議しておく必要があります。これが協議書です。

開発行為の許可/不許可

許可の場合

文書で通知されます。

開発許可権者は、開発許可の内容を登録した開発登録簿を必ず作成し、保管します。

これは誰でも閲覧することができ、請求があった場合、誰に対してもその写しを交付しなければいけません。

許可が用途地域の指定のない土地の区域の場合、建築物の建ぺい率・高さ・壁面の位置その他建築物の敷地・構造・設備に関する制限を定めることができます。

この場合原則としてこの制限に違反した建築物の建築はできません。

ただし知事の許可があれば、制限に違反した建築も可能です。

不許可の場合

文書で理由が通知されます。開発審査会に対して不服申立（審査請求）ができます。

開発行為の廃止/承継/変更

廃止

開発許可を受けた者が、工事を廃止した場合、遅滞なくその旨を都道府県知事に届け出なければいけません。

知事は許可した開発行為が現に行われているのかを把握しておく必要があるからです。

承継

• 開発許可に基づく地位の一般承継があった場合
  例）相続による承継
  当然にその地位を承継します。
• 開発許可に基づく地位の特定承継があった場合
  例）開発区域内の土地を譲受した場合
  都道府県知事の承認がないとその地位を承継することができません。
• 開発行為の内容に変更があった場合
  開発許可を受けた者は、開発行為の内容を変更しようとする場合は、都道府県知事の許可を受けなければいけません。
  ただし、許可不要の開発行為の場合は、この限りではありません。
  国土交通省令で定める軽微な変更をした場合は、遅滞なく、その旨を都道府県知事に届け出なければいけません。

工事完了/検査・検査済証の交付

工事完了

工事完了の旨を都道府県知事に届け出なければいけません。

検査・検査済証の交付

工事の内容が許可の内容に合致しているかをチェックします。

当該工事が許可内容に合致していれば交付します。

公告/利用

公告

開発にともなって道路などの公共施設が設置された場合、その公共施設の管理やその敷地の帰属は以下のようになります。

• 公共施設の管理は、工事完了の公告の日の翌日において原則としてその施設がある市町村の管理に属します。
• 敷地の帰属は、公共施設の管理者に帰属するのが原則です。

利用

1.建築確認の申請→2.建築確認→建築という流れになります。

開発行為に関するよくある質問

甲県、乙県、2つ以上の都府県にまたがる開発行為の許可権者は、だれになりますか？甲県知事と乙県知事ですか？

都市計画法29条には、「都市計画区域又は準都市計画区域内において開発行為をしようとする者は、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事(地方自治法(昭和二十二年法律第六十七号)第二百五十二条の十九第一項の指定都市又は同法第二百五十二条の二十二第一項の中核市(以下「指定都市等」という。)の区域内にあつては、当該指定都市等の長。以下この節において同じ。)の許可を受けなければならない。」とあります。これより、甲県、乙県にまたがる開発行為の許可権者は、甲県知事と乙県知事と考えられます。

「開発区域内の土地所有者その他の権利者で、開発行為に同意してない者が、その権限に基づいて建築物を建築するとき」の例を教えてください。

開発行為に同意していない者が建築できるものの例としては、その開発行為を監視するような、見張りのための建築物について可能とされています。

同意書と協議書についてですが、協議書については協議のみで「同意」を得なくても大丈夫なのでしょうか？

その通りです。開発行為によって、新たに設置される公共施設がある場合は、同意(同意書)ではなく、協議をして協議書を作ることになります。