地区計画等とは？｜わかりやすく宅建・宅地建物取引士の解説

地区計画とは

比較的小さな地区を単位として、それぞれの区域の特性にふさわしい街づくりを行う都市計画を言います。

地区計画を定める場所

用途地域が定められている区域および定められていない区域に定めることができます。

地区計画に何を定めるのか

地区計画に関する都市計画には、種類・名称・位置及び区域や地区整備計画を定めるとともに、区域の面積、当該地区計画の目標や整備・開発・保全に関する方針等を定めるよう努めることになっています。

届出が必要な場合

地区計画の区域内で、土地の区画形質の変更、建築物の建築を行う者は、

1. 何を…必要事項を
2. いつ…行為に着手する30日前までに
3. どこに…市町村長に
4. どうするか…届出をしなければいけません。

届出が不要な場合

上記の届出の内容が地区計画に適合しない場合、市町村長は計画の変更を勧告することができます。

ただし、次の場合は届出不要となります。

1. 通常の管理行為、軽易な行為
2. 非常災害のため必要な応急措置として行う行為
3. 国または地方公共団体が行う行為
4. 都市計画事業の施行として行う行為、またはこれに準ずる行為
5. 開発許可を要する行為

地区計画等の種類

防災街区整備地区計画	これは、家事や地震の時に備えて、延焼防止と避難機能確保のための計画です。 例）安全に避難するための避難道路や避難地の確保を図ること、公共施設などの防災機能の整備
沿道地区計画	これは、車やトラックの騒音を低減させるための計画です。 例）緑地帯などの緩衝帯の整備・沿道の建築物の建築の規制
集落地区計画	これは、集落地域の土地の区域内で、営農と居住環境が調和した土地利用を図るための計画です。 例）建物の高さ・敷地面積の最低限度、壁面の位置などさまざまな条件が細かく規定
歴史的風致維持向上地区計画	歴史的なおもむきを維持向上させるための計画です。 例）用途、壁面の位置、形態や色彩の意匠、緑化率などさまざまな条件が細かく規定

地区計画等に関するよくある質問

地区計画は用途地域が定められている区域および定められていない区域に定めるとのことですが、具体的にはどこを指すのでしょうか。どこでも良いというように読めるのですが、ご教示ください。

こちらは、都市計画法第12条の5に記載されています。結論としましては、

①用途地域が定められている土地の区域

②用途地域が定められていない土地の区域

のうち次のいずれかに該当するもの(→イ、ロ、ハに該当するもの)、と限定されていますので、どこでも良いというわけではありません。以下がその条文です。

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地区計画は、建築物の建築形態、公共施設その他の施設の配置等からみて、一体としてそれぞれの区域の特性にふさわしい態様を備えた良好な環境の各街区を整備し、開発し、及び保全するための計画とし、次の各号のいずれかに該当する土地の区域について定めるものとする。

一 　用途地域が定められている土地の区域

二 　用途地域が定められていない土地の区域のうち次のいずれかに該当するもの

イ　住宅市街地の開発その他建築物若しくはその敷地の整備に関する事業が行われる、又は行われた土地の区域

ロ　建築物の建築又はその敷地の造成が無秩序に行われ、又は行われると見込まれる一定の土地の区域で、公共施設の整備の状況、土地利用の動向等からみて不良な街区の環境が形成されるおそれがあるもの

ハ　健全な住宅市街地における良好な居住環境その他優れた街区の環境が形成されている土地の区域

地区計画等と特定街区との明らかな違いはなんでしょうか。

【地区計画】※少々細かい規定になります。

地区計画等については、都市計画に、地区計画等の種類、名称、位置、区域及び面積を定めなければなりません。しかし、「建築物の容積率の最高限度又は、地区施設及び地区整備計画、建築物の建ぺい率の最高限度」については、地区整備計画に定めることが「できる」だけであって、定めなければならないわけではありません。

【特定街区】

• 容積率
• 高さの最高限度
• 壁面の位置の制限

以上を都市計画に定めます。

地区計画に関する都市計画は市街化調整区域内においては定める事ができますか？

「地区計画」は、用途地域が定められている区域および定められていない区域で定めることができますので、市街化調整区域でも定めることができます。