区分所有法・集会とは?|わかりやすく宅建・宅地建物取引士の解説

区分所有法・集会とは?|わかりやすく宅建・宅地建物取引士の解説

区分所有法・集会
目次

区分所有法・集会とは

マンションでは、多くの人が気持ちよく共同生活を送るため、定期的に集会を開く必要があります。

集会では、集団生活で必要な事項について話し合う他、マンションの住人が意見を述べることができます。

集会を開くにあたり、召集方法や通知の仕方、決議について区分所有法で定めがあります。

区分所有者

集会の召集権者

管理人がいる場合

  1. 管理者は、少なくとも毎年1回集会を招集しなければいけません。
  2. 区分所有者の1/5以上で、議決権の1/5以上を有する者は、管理者に対して、会議の目的たる事項を示して集会の召集を請求することができます。ただし、この定数は規約で減らすことができます。
  3. 管理者は、この請求を受けた日から2週間以内に、請求の日から数えて4週間以内に該当する日を会日とする招集通知を発しなければなりません。もし、これを行わないときは、その請求をした区分所有者は、直接全員連名で集会を召集することができます。

管理者がいない場合

区分所有者の1/5以上で、議決権の1/5以上を有する者は、直接、集会を招集することができます。ただし、この定数は、規約で減らすことができます。

集会②

集会の招集通知

  1. 集会の招集は、区分所有者に出席の機会と準備の余裕を与えるため、会日の少なくとも1週間前までに、会議の目的たる事項を示して、各区分所有者に通知しなければなりません。この「1週間」という期間は、規約で伸縮できます。
  2. 会議の目的たる事項が、下記のいずれかにあたる場合、招集通知において、会議の目的事項に加えて、その議案の要領(具体的内容)も通知しなければなりません。
    ・共用部分の重大変更
    ・規約の設定・変更・廃止
    ・建物の大規模滅失の場合の復旧
    ・団地規約の設定
    ・建物の建替え
    ・一括建替え承認決議
  3. 区分所有者の全員の同意があれば、招集手続きを省略することができます。
招集通知

集会の通知の宛先

  1. 招集通知は各区分所有者に対して行われます。
  2. 専有部分が、共有になっている場合、共有者が定めた議決権を行使すべき者1名に対して通知すればよく、共有者が議決権を行使すべき者を定めていないときは、共有者の任意の1名に対して通知すれば良いこととなっています。
  3. 招集通知の宛先は、区分所有者が通知を受け取るべき場所をあらかじめ届けているときはその場所、届けていない場合は区分所有者の所有する専有部分が所在する場所に行えば良いこととなっています。この通知は、通常それが届くべき時に届いたものとみなされます。
  4. 区分所有者のうち、建物内に住所を有する区分所有者又は通知を受け取るべき場所を届けていない区分所有者に対しては、規約で定めるところにより、建物内の見やすい場所に掲示する方法で通知に代えることもできます。
通知の共有

集会の決議

  1. 集会の決議は、区分所有法又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決します。
  2. 議決権は、規約に別段の定めがない限り、共用部分の持分割合=専有部分の床面積の割合によります。
  3. 議決権は書面によっても、また、代理人によっても行使できます。
  4. 区分所有者は、規約又は議会の決議により、書面による議決権の行使に代えて、電磁的方法によって議決権を行使することができます。
  5. 専有部分が数人の共有に属するときは、共有者は、議決権を行使すべき者1人を定めなければなりません。
  6. 区分所有者の承諾を得て、専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項について利害関係がある場合には、集会に出席して意見を述べることができます。ただし、あくまでも、議決権はないので行使できません。
  7. 区分所有法又は規約により、集会において決議すべきものとされている事項について、区分所有者全員の合意が成立しているときは、集会を開かなくても決議が成立したものとみなされます。(書面決議)
  8. 特別決議は、区分所有者及び議決権の各3/4以上の多数により決します。
メールで議決権行使

集会の効力

規約および集会の決議は、区分所有者の包括承継人(相続人等)や特別承継人(中古マンションの購入者等)に対しても効力を生じます。また、占有者(借主等)も、建物またはその敷地もしくは附属施設の使用方法につき、区分所有者が規約又は集会の決議で負う義務と同一の義務を負います。

同一の義務

集会の議事録

集会の議事録は、書面又は電磁的方法によって作成し、その保管場所を建物の見やすい場所に掲示しなければなりません。 なお、議事録には議長および集会に出席した区分所有者の2人の署名押印が必要です。 また集会に関する規定は、書面又は電磁的方法による決議について準用します。

集会の議事録

集会について数字のまとめ

各自単独 1.共用部分の保存行為 規約で別段の定めができる
2.区分所有者の共同利益に反する行為を行った人に対する行為の停止等の請求
3.建物の価格の1/2以下に相当する部分が滅失した場合に集会で復旧する旨の決議があるまでになす復旧行為 規約で別段の定めができる
1/5以上 集会の招集 規約で減じることができる
各自単独 1.共用部分の軽微変更・管理行為 規約で別段の定めができる
2.建物の価格の1/2以下に相当する部分が滅失した場合の復旧決議 規約で別段の定めができる
3.区分所有者の共同利益に反する行為を行った人に対する行為の停止等の請求
4.その他一般の決議 規約で別段の定めができる
3/4以上 1.共用部分の重大原稿 区分所有者の定数は規約で過半数まで減じることができる。専有部分の使用に特別の影響を受ける者の承諾が必要
2.区分所有者の共有に属する敷地または附属施設の変更
3.規約の設定・変更・廃止 一部の九人所有者の権利に特別の影響がある場合:承諾が必要
4.区分所有者の共同利益に反する行為を行った人に対する使用禁止請求・競売請求・占有者に対する引渡し請求 区分所有者に弁明の機会を与える必要
5.建物価格の1/2を超える部分が滅失した場合の復旧決議
6.管理組合法人を作ること・解散
7.団地管理組合における規約の設定
4/5以上 建替え決議

区分所有法・集会に関する過去問

問題

建物の区分所有等に関する法律(以下この問において「法」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 集会の招集の通知は、会日より少なくとも2週間前に発しなければならないが、この期間は規約で伸縮することができる。
  2. 集会においては、法で集会の決議につき特別の定数が定められている事項を除き、規約で別段の定めをすれば、あらかじめ通知した事項以外についても決議することができる。
  3. 集会の議事録が書面で作成されているときは、議長及び議会に出席した区分所有者の2人がこれに署名しなければならないが、押印は要しない。
  4. 規約の保管場所は、建物内の見やすい場所に掲示しなければならないが、集会の議事録の保管場所については掲示を要しない。

平成18年度宅地建物取引士資格試験 問16

解説

  1. 誤り。

    集会の招集の通知は、会日より少なくとも「1週間前」に会議の目的たる事項を示して、各区分所有者に発しなければなりません。ただし、この期間は、規約で伸縮することができます(区分所有法第35条第1項)。

  2. 正しい。

    集会では、あらかじめ通知した事項についてのみ決議をすることができるのが原則です(同法第3条第1項)。しかし、この法律に集会の決議につき特別の定数が定められている事項を除いて、規約で別段の定めをすれば、あらかじめ通知した事項以外についても決議をすることができます(同法第3条第2項)。

  3. 誤り。

    議事録が書面で作成されているときは、議長および議会に出席した区分所有者の2人がこれに「署名押印」しなければなりません(同法第42条第3項)。

  4. 誤り。

    集会の議事録の保管場所についても、建物内の見やすい場所に掲示しなければなりません(同法第42条第5項、第33条第3項)。

試験勉強

区分所有法・集会に関するよくある質問

区分所有法における議決権について、過半数、3/4以上等の表記がありますが、集会に「出席している者」、「出席のみならず権利のある欠席者を含む全員」の割合で決議するのかどちらかわかりません。

普通決議の場合は:
①総会成立要件は、議決権総数の半数以上を有する組合員の出席が必要となります。
②普通決議の議案の場合は、出席組合員の議決権の過半数で決するとなります。

重大なものは:
③区分所有者及び議決権の4分の3以上が必要(この場合は、出席ではなく、4分の3以上の参加が必要)
④区分所有者及び議決権の5分の4以上が必要と、要件がさらに厳しいものもございます。

そのため、決議内容の重大さにより、出席者の割合でも可決されることができるものから、区分所有者の一定割合と出席にかかわらず決められるもの等、重大さにより異なるとお考えいただければと思います。

集会の招集と、集会の召集の通知の違いがわかりません。

通常であれば、管理者が集会を招集(集会を開くこと)します。
そして、その招集の通知(みんなへ知らせること)は、会日(集会が開かれる日)より少なくとも1週間前に会議の目的となる事項を示して、各区分所有者に発しなければなりません。

上記のように集会は管理者が招集する以外にも、区分所有法では、区分所有者の5分の1以上で議決権の5分の1以上を有するものは、管理者に対し、集会の招集を請求することができます。

そして、管理者に対して集会の招集請求がなされたときは、管理者は、2週間以内にその請求があった日から4週間以内の日を会日とする集会招集の通知を発しなければなりません。

集会において管理者または集会を召集した区分所有者の1人が議長となり、管理者が議長となるとは限らないということは、誰が議長になるのでしょうか。

規約に別段の定めがある場合及び別段の決議をした場合を除いて、集会の議長には、その集会を招集したのが、

  • 管理者なら・・・管理者
  • 区分所有者なら・・・区分所有者の一人

が議長になります。