定期借地権とは？｜わかりやすく宅建・宅地建物取引士の解説

定期借地権とは

定期借地権

契約の更新がなく、当初の存続期間が満了すると確定的に終了する借地権を言います。

定期借地権の考え方

普通借地権の場合いったん設定すると更新拒絶はなかなか認められないので、一度他人に貸したら、二度と自分がその土地を使用することができないのが原則です。

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しかし、それでは、土地を持っていても貸す人がいなくなってしまい、困ります。

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そこで、法は更新のない借地権を認めました（定期借地権）。

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ただし、いつでもこの定期借地権を設定しうるのでは、土地所有者は誰でもこれを利用し、結局普通借地権の設定に応じなくなります。そこで、定期借地権を認める必要性が高く、かつ、一定の要件をみたす場合に限ってこれを認めることとしました。

定期借地権の種類

	一般定期借地権	事業用借地権		建物譲渡特約付借地権
契約方法	書面による	必ず公正証書による		規定なし（書面は不要）
建物の用途	自由	事業用に限る（居住用は一切不可）		自由
存続期間	50年以上	30年以上50年未満	10年以上30年未満	30年以上
契約内容	契約の更新、建物の築造による契約期間の延長、建物買取請求をいずれもしない旨の特約を結ぶ		借地権の目的が事業用であることを明示して公正証書契約とすることにより、借地借家法の強制規定が排除される	存続期間満了後に借地権者が借地上の建物を地主に譲渡する旨の特約を結ぶ
借地権の返還	借地人が建物を取り壊して更地で返還			地主が建物を買い取ることによって借地権は消滅

※公正証書とは…公証人が公証人法等の法令に従って、法律行為その他私権に関する事実について作成した証書を言います。

定期借地権に関するよくある質問

借地賃貸借でも定期借地でも、建物買取請求権はあるで良いのですか？また建物買取請求をしない旨の特約も、普通借地権、定期借地権どちらもできるで良いのですか？

普通借地賃貸借でも定期借地でも、建物買取請求権はございます(借地借家法第13条)。また、建物買取請求をしない特約も、普通借地権、定期借地権両方で設定可能でございます。ただし、取り壊して、更地にしての返還となります。それを防ぐために、建物買取請求権が考え出されました。

普通借地権の存続期間が30年となっていますが、一般定期借地権の存続期間は50年以上となっています。これらは別の制度なのでしょうか？

普通借地権と一般定期借地権は別のものとなります。普通借地権は更新ができますが、一般定期借地権は更新がなく期間が満了したら権利が消滅する借地権です。

賃料の増減請求ですが、定期建物賃貸借契約だと請求しない、とする契約が有効とあります。普通賃貸借だと、減額請求しないとする契約は無効だと思います。普通建物賃貸借、定期建物賃貸借、普通借地権、定期借地権での賃料の増減請求についてのパターンを教えて下さい。

賃料の増減額の特約についてまとめると以下の通りとなります。

●「普通」賃貸借の場合
増額しない特約・・・有効
減額しない特約・・・無効

●「定期」賃貸借の場合
増額しない特約・・・有効
減額しない特約・・・有効