土地区画整理法とは？｜わかりやすく宅建・宅地建物取引士の解説

土地区画整理法とは

法令上の制限の目的は、土地・建物の有効利用の実現です。そのためには、土地の区画が整理されていることが必要です。

そこで、適切に土地の区画の整理がなされるように設けられたのが、土地区画整理法です。そのため、土地区画整理法においては、適切に土地の区画がなされるようにその過程における手続きが定められています。

施工者

	施工者	保留地
民間	1.個人 2.土地区画整理組合 3.区画整理会社	1.事業の費用に充てるため、 または、 2.定款で定める目的のための保留地を定めることができます
公的機関	4.都道府県・市町村 5.国土交通大臣 6.地方住宅供給公社 7.都市再生機構	1の目的のときだけ保留地を定めることができます しかも施工後の宅地の総額が施工前を上回る範囲内でしか保留地を定めることはできません

建築行為等の規制

土地区画整理事業をスムーズに行うため、公告後、一定の行為を成すには、許可が必要となります。

規制区域	土地区画整理事業の施工区域内
規制期間	公告のあった日以後、換地処分の公告のある日まで
規制される行為	1.事業の施工の障害となる恐れのある a.土地の形質の変更 b.建築物その他の工作物の新築・改築・増築 2.移動の容易でない物件の設置・堆積
許可権者	1.国土交通大臣施行の場合→国土交通大臣 2.その他の者の施行の場合→都道府県知事等

仮換地の指定

換地処分前に、仮に換地としてある土地を指定します。なぜ指定するかというと工事をするためには、家などにどいてもらわないとできないからです。まず、仮換地の位置および地積ならびに仮換地の指定の効力発生の日を通知して行います。

効力

例えば、氷川さん所有のA土地の仮換地として、二神さん所有のB土地を指定します。

A土地

1.氷川さんは所有権をもっています氷川さんはA土地の売買・抵当権の設定・登記をすることができます
2.しかし氷川さんはこれを使用収益することはできません

B土地

1.氷川さんは使用収益権をもっていますただし、建築行為などの規制はあります 2しかし、氷川さんは所有権を持っていません。したがって、氷川さんはB土地の売買・抵当権の設定・登記をすることはできません

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効力期間は、通知に記載された仮換地指定の効力発生の日から換地処分の公告の日までになります。仮換地の指定の登記はできません。また、誰の仮換地にも指定されない宅地は施工者が管理します。

換地処分

換地処分は、換地計画に係る区域の全部について、土地区画整理事業の工事が完了した後に遅滞なく、施工者が行います。原則として、換地計画に係る区域の全部に、関係権利者に換地計画において定められた関係事項を通知して行います。効果として、下記のようなものがあります。また、効力発生日は換地処分公告の翌日からとなります。

1. 換地の所有権を取得し、元の宅地の所有権を失います。
2. 換地は公告のあった日の翌日から従前の宅地とみなされます。
3. 清算金が確定します。土地が譲渡されている場合は、清算金は譲渡人に帰属します。
4. 換地計画において換地を定めなかった従前の宅地について存する権利は、換地処分の公告があった日が終了したときにおいて消滅します。
5. 地役権は、換地処分の公告があった日の翌日以後においても、なお、従前の宅地の上に存在します。ただし、事業の施行により行使する利益がなくなった地役権は、換地処分の公告があった日が終了したときにおいて消滅します。

保留地

意義	換地として定めない土地
目的	1.事業の費用にあてるため 2.定款で定める目的のため（民間施行の場合のみ）
権利帰属	換地処分の公告の翌日に施工者のものになります
登記	1.換地処分の公告後になされます 2.それ以前に保留地としてなされることはありません

換地処分に伴う登記

1. 施行者は、換地処分の公告があった場合には、直ちに、その旨を換地計画に係る区域を管轄する登記所に通知しなければいけません。
2. 施行者は、事業の施行により、施工地区内の土地および建物について変動があったときには、遅滞なく、その変動に係る登記を申請し、または嘱託しなければいけません。
3. 換地処分の公告のあった日以後においては、2の土地区画整理事業の施行による、変動の登記がされるまでは、原則として、施工地区内の土地および建物につき他の登記をすることができません。

土地区画整理組合の解散

土地区画整理組合が総会の議決により解散しようとする場合、知事の認可が必要です。その場合、市町村長を経由して申請します。

土地区画整理組合と割賦金

土地区画整理組合は、知事の認可を受けることなく割賦金を徴収できます。

土地区画整理審議会とは

公的な施工者（公共団体や行政庁など）が施工される場合に設置される機関です。

換地計画や仮換地の指定及び減価補償金の交付に関して、法律に定める権限を持ちます。審議会の意見を聴かなければならない事項と、審議会の同意を得なければならない事項があります。公的施工者が保留地を定めるときというのが、審議会の同意を得なければならない事項の1つです。

土地区画整理法に関するよくある質問

「換地について定められた所有権及び地役権以外の権利等は、換地処分に係る公告があった日の翌日から、従前の宅地に存したこれらの権利等となります。」の意味が理解できません。

換地について定められた所有権及び地役権以外の権利等の例として抵当権があります。従前の宅地にくっついている抵当権は、換地計画で新しい土地となる換地が定められれば、換地処分の公告のあった翌日から、その新しい土地になる換地に移行します。従前の宅地に存した抵当権が消滅するわけでありません。

「換地処分の公告」のイメージがつかめません。わかりやすく説明してもらえませんか？

換地処分の公告は、官報、新聞、等にて公に、「皆様、このたび、わが町の土地区画整理事業が完了しました。そのため、換地処分に記載されている内容は、この公告の翌日より有効になります」と公告することになります。

土地区画整理法では個人の場合は土地所有者などに同意を得なければいけませんが、それ以外の団体などが区画整理を行う場合は同意は必要ないんでしょうか。

土地区画整理組合の設立のためには2/3以上の同意が必要です。ですので、反対者が多い場合は、組合を設立できず、事業を実施することができません。