事前届出と事後届出｜わかりやすく宅建・宅地建物取引士の解説

事前届出と事後届出とは

国土利用計画法において、土地・建物の有効利用の実現を目的として、地価が高騰しすぎることを緩和し、土地の投機的取引を抑制し、適正な価格で取引できるよう規律するために設けられた制度です。

それぞれの読み方は「じぜんとどけで」と「じごとどけで」です。

無指定区域・注視区域・監視区域・規制区域

無指定区域

地価について何ら問題のない区域

＜制度＞
事後届出制

＜対象＞
①市街化区域→2,000m²以上
②①以外の都市計画区域→5,000m²以上
③都市計画区域外→10,000m²以上の取引が対象となる。

注視区域

知事が、地価が1年間に社会経済的事情に照らして相当な程度を超えて上昇する恐れがあり、これによって適正かつ合理的な土地利用の確保に支障を生じると認められる区域として指定した区域

＜制度＞
事前届出制

＜対象＞
①市街化区域→2,000m²以上
②①以外の都市計画区域→5,000m²以上
③都市計画区域外→10,000m²以上の取引が対象となる。

監視区域

知事が、地価が急激に上昇し、または上昇する恐れがありこれによって適正かつ合理的な土地利用の確保が困難となる恐れがあると認められる区域として指定した区域

＜制度＞
事前届出制

＜対象＞
100m²～500m²の範囲で、知事が定めた面積以上の契約が対象となる。

規制区域

知事が、
①都市計画区域→土地の投機的取引が集中的に行われ、かつ、地価が急激に上昇している区域、またはそうなるおそれのある区域
②都市計画区域外→上記自体の緊急除去の必要がある区域として指定した区域

＜制度＞
許可制

＜対象＞
面積にかかわらずすべての契約が対象となる。

事後届出制の語呂合わせ

「市街にいる意外な年子が粋がっとる」

1. 市街化区域→2,000m²以上

   “市街に（2）いる”

2. 1.以外の都市計画区域→5,000m²以上

   “意外（以外）な年子（都市・5）が”

3. 都市計画区域外→10,000m²以上の取引が対象となる

   “粋がっ（域外）と（10）る”

あとはすべての数字に「1,000を掛ける」と覚えましょう。 語呂合わせには、相性があります。自分にとって覚えやすい語呂で覚えることが一番です。

届出までの流れ

①国土利用計画法でいう「土地売買等の契約」にあたるかどうかを確認

チェックポイント

• 土地に関する権利であること（地役権・質権・永小作権・抵当権等は該当しないことに注意）
• 土地に関する権利の移転・設定が対価を得て行われること（相続・使用貸借・贈与・信託契約等は該当しないことに注意）
• 契約（予約を含む）であること。（換地処分・予約完結権の行使は該当しないことに注意）

②契約の対象となる土地は一定面積以上かを確認

チェックポイント

何ら指定されていない区域・注視区域

• 市街化区域内→2,000m²以上
• 市街会区域以外の都市計画区域内→5,000m²以上
• 都市計画区域外→10,000m²（＝1ha）以上

監視区域内

• 都道府県知事が定める面積以上の取引をする場合

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上記①・②を満たした場合のみ届出が必要となります。

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届出不要の場合

1. 土地売買等の契約にあたらない場合
2. 一定面積にみたない取引の場合
3. 規制区域内に所在する土地に関する場合→許可制
4. 民事調停法に基づく調停・競売により土地売買の契約が締結される場合
5. 当事者の一方または双方が国または地方公共団体の場合
6. 農地法第3条第1項（権利移動）の許可を受けた場合には、届出は不要です。 これに対し、農地法第5条第1項（転用目的権利移動）の許可を受けた場合には、さらに国土法の届出も必要です。

届出をしない場合の罰則・効果

6カ月以下の懲役または100万円以下の罰金が課せられます。 なお、届出しなくても契約の効果に影響はありません。

事前届出と事後届出に関するよくある質問

土地に関する権利の移転・設定が対価を得て行われることにおいて、なぜ、信託契約が該当しないのですか? 信託は通常、利益を上げるために行う行為だと思うのですが。

信託とは、例えば、土地を所有しているものの、その土地の活用の仕方がわからず、どのように活用すれば収益をあげられるのか分からないときに、その土地をプロ(受託者)に任せることです。

土地の運用をプロ(受託者)に任せると、土地を有効活用することができて、収益をあげることができます。信託をすると、土地の所有権は、プロ(受託者)に移転します。ただし、信託契約は信託財産を受託者が運用するものなので対価性がないため、信託契約の締結については事前届出・事後届出とも不要になります。

事後届出か事前届出かの判断はどの文脈を見ればわかるのか教えていただきたいです。

1. その土地が国土利用計画法での「無指定区域」ならば、「事後届出制」、「注視・監視区域」ならば「事前届出制」です。
2. その土地が国土利用計画法での区域記載がない時、「誰が届出しなければならないか」や「取引価格および利用目的の両方を届出しないといけないのか、それとも利用目的のみ届出すればいいか」等を設問より、推測をする。
上記内容が「事前届出制」か「事後届出制」の判断基準です。

事前届けでは各取引では基準の面積に達していなくても、合計が基準の面積に達していたら、各取引では事前届けが必要。事後届けでは合計面積が基準を満たしていても、各取引で基準の面積に達していなければ、各取引で事後届けは不要という解釈で宜しいですか?

ご理解の通りです。