付記登記とは？信託の登記などを詳しく解説！｜わかりやすく宅建・宅地建物取引士の解説

付記登記とは

登記には、表示の登記と権利の登記があります。付記登記は、権利の登記の一種です。登記は、通常1番、2番といった具合に番号順に登記されていきます。登記の番号に付属する形で、付記登記も記録されますので、順位を登記と同一にすることができます。

また、登記のすぐ下に記載されますので、登記との関連性が明白になります。付記登記の代表的なものを3つほど見ていきましょう。

1. 登記名義人の氏名もしくは名称、または住所の変更または更生の登記
2. 所有権以外の権利の移転登記を行う目的
3. 所有権以外の権利の権利を登記する目的

宅建の試験対策の覚え方としては、1を理解すれば良いでしょう。

それでは、具体例で1～3をみていきましょう。

1.既にある登記の権利の変更や更生を行う目的

これは、名義人の名前を変更する場合などが該当します。新たに順位番号で名前の変更を行うより、登記に付属する形で付記登記を行った方がわかりやすい表示になるためです。

2.所有権以外の権利の移転登記を行う目的
3.所有権以外の権利の権利を登記する目的

2～3をまとめて説明します。

2つに共通する「所有権以外」。所有権は1つですが、他の権利では2つ以上あるものもあります。例えば抵当権は、1つの物件に対し、2つ以上設定することができます。

1番抵当権、2番抵当権と設定をし、その後1番抵当権を移転した後に3番抵当権を登記したとします。すると、表示や順位が入れ替わり、見た目にもわかりづらくなってしまします。しかし、移転登記を1番登記に付記登記として登記することで、順位番号がわかりやすくなります。

信託の登記とは

まず、信託とはどのようなことを意味するのでしょうか。信託とは、財産を人に託すことを言います。さっそく例をみていきましょう。

財産を託した有田さんを委託者、管理を任された息子を受託者と呼びます。

名義変更が行われたため、表面的には生前贈与が行われたように見えます。そこで信託が行われたことを証明するため、「信託目録」を登記簿に記載します。

信託は、所有権移転の登録と同時にするのが一般的ですが、この「信託目録」を登記簿に記載することにより、万が一息子の債権者がマンションを差押にかかっても、防止することができます。

宅建の試験においては、正誤を問う以下のような問題が出題されました。

信託の登記の申請は、当該信託による権利の移転又は保存・設定の登記の申請と同時にしなければならない（不動産登記法98条１項）ため、この記述は「正しい」となります。

登記の申請を単独で申請できるもの

不動産登記法60条では、

権利に関する登記の申請は、法令に別段の定めがある場合を除き、登記権利者及び登記義務者が共同してしなければならない

とされています。単独で申請できるものには以下のものがあります。

付記登記に関するよくある質問

付記登記について例を交えて解説してください。

たとえば、登記名義人が引っ越した場合、住所が変更になります。その場合、登記名義人の表示を変更する登記をする必要があります。この登記は、権利の内容や登記の順位に変動が生じるものではありません。

ですので、すでにある登記(主登記といいます)の順位をそのまま使ったうえで、主登記に付随するするようなかたちでなされる登記が行われます。この登記を付記登記といいます。簡単にいえば、権利関係が特に変わっていないので、いまの登記にプラスして登記するということになります。プラスしただけですので付記登記の順位は主登記の順位になり、同一の主登記に係る付記登記の順位は付記登記がなされた順、つまり早く登記された順番だということになります。

「所有権移転の仮登記」を申請することができるのは、どのような場合ですか？

登記原因日が敷地権の表示の登記前であれば、建物のみ、もしくは土地のみを目的とする「所有権移転の仮登記」を申請することができます。

そしてこの場合、その旨の付記登記がなされるという事になります。そのため、極めて例外的だと思いますが、土地の登記と建物の所有権の登記が分かれてなされる場合も生じる可能性があるという事になります。