未成年者とは？｜わかりやすく宅建・宅地建物取引士の解説

未成年者とは

宅建において、未成年者は「制限行為能力者」や「免許の基準」の項目でよく出ます。

一般的には未成年者というと、成人していない20歳未満の者という認識ですが、「制限行為能力者」や「免許の基準」では、未成年者の定義はどのようになるのか、また、できることやできないことをまとめていきます。

制限行為能力者制度における未成年者

制限行為能力者制度の定められている民法では、20歳未満の人を未成年者と定めています。

ただし、婚姻している場合は20歳未満であっても成年者とみなされます。（民法第753条…未成年者が婚姻をしたときは、これによって成年に達したものとみなす。）

また、一度婚姻をすれば、離婚したとしても、そのまま成年者とみなされることとなります。つまり、18歳で結婚し、19歳で離婚したとしても、離婚後は成年とみなされるのです。

未成年者の婚姻には父母の同意が必要ですが、父母の一方が同意しないときは、他の一方の同意だけで足ります。

未成年者は、その判断力や立場ゆえ、契約をはじめとした法律行為を単独ではできません。原則保護者の同意が必要となります。

一人でできない行為	原則：保護者の同意がなければすべて一人ではできません。 例外：下記3点は取消不可 単に利益を得たり免れたりする行為 処分が許された財産の処分　例）小遣い 保護者が未成年者に営業を許可した場合、その営業に関する行為
一人で行(おこな)ったら？	取り消すことができます。（無効ではない） この取消は制限能力者一人でできます。
誰が取り消すか？	未成年者本人、法定代理人、能力者になった本人
保護者は？	親権者、未成年後見人、法人
保護者の権限	同意権、代理権、取消権、追認権

制限行為能力者制度とは？｜わかりやすく宅建解説

免許登録の基準における未成年者

宅建業者になるためには、免許を受け、供託をし、届出をして初めて認められます。第一段階の免許を受けるためには、厳しい条件があります。業者になるにあたり、ふさわしくない者は、免許登録を受けることができないのです。では、業者になるにふさわしくない者とは、一体どのような場合でしょうか。

1. 申請者自身に問題がある場合
2. 申請者には問題がないが、申請者の関係者に問題がある場合
3. その他の場合

ここでは、1～3までを未成年者と関連する部分のみ抜粋してみていきます。

1.申請者自身に問題がある場合

欠格要件

• 成年被後見人・被保佐人・破産者で復権を得ない者
• 暴力団員等

注意点

a.これらの者は能力の点で問題があるので排除されます
b.未成年者・被補助人は含まれません
c.破産者は復権を得れば即OK
d.暴力団員又は暴力団員でなくなった日から5年を経過しない者

2.申請者には問題がないが、申請者の関係者に問題がある場合

欠格要件

営業に関し、成年者と同一の能力を有しない未成年者で、その法定代理人が欠格要件に該当する場合

注意点

a.婚姻した未成年者は成年者とみなされますので、本人だけを基準とします。
b.法定代理人から営業の許可を受けた未成年者も営業に関し成年者と同一の能力を有し、単独で取引できますので、未成年者本人だけを基準とします

宅建士の登録の基準と未成年者

営業に関し、成年者と同一の能力を有しない未成年者

a.この者は、宅建業者にはなれますが、宅建士として登録ができません。
b.反対に「成年者と同一の能力を有する未成年者」とは、
　1.法定代理人の許可を受けて営業している未成年者
　2.婚姻した未成年者のことをいい、この2点に該当する者は登録することができます。

したがって、20歳未満の年齢の未成年者が宅建取引士の資格を取り、登録したい場合は、学歴などは関係なく婚姻している（していた）か、法定代理人（多くの場合は親）からの営業許可が必要という結論になります。

未成年者は専任の宅建士になれるのか

宅建業法では、専任の宅建取引士を事務所には5名につき1名以上/案内所には少なくとも1名以上それぞれ設置しなければならないというルールがあります。

では、未成年者は専任の宅建士になれるのでしょうか。

結論としては、原則不可だけれども、例外的に可能です。

まず、専任の宅建士には「成年である」という条件があります。したがって、普通の未成年者は専任の宅建士にはなれないということになります。しかし、例外として、20歳未満でも以下の場合は、専任の宅建取引士とみなされます。

• 婚姻している（していた）場合
• 業者または役員が宅建取引士である場合は、その者が主として業務に従事する事務所

未成年者に関するよくある質問

「宅建業に係る営業に関し、成年者と同一の能力を有しない未成年者Aに関して、Aの法定代理人Bが3年前に建設業法違反で過料に処せられているとき、Aは宅建取引士資格登録を受けることができない。」の問題文に関する解説をお願い致します。

登録基準では、能力を有しない未成年者は、次のいずれかを満たさなければ登録できません。

1. 法定代理人から営業の許可を受ける
2. 婚姻する
3. 20歳に達する

成年者と同一の能力を有しない未成年者について、法定代理人が欠格要件に該当しなければ未成年者は宅建業の免許を受けることはできます。

しかし、宅建取引士の登録については、「成年者と同一の能力を有しない未成年者」については、法定代理人の状態は無関係で、成年者と同一の能力を有しない未成年者という時点で、その未成年者は宅建取引士の登録を受けることはできません。

ですので、この問題の場合、法定代理人Bが3年前に建設業法違反で過料とありますが、このことは無関係で成年者と同一の能力を有しない未成年者はそもそも宅建取引士資格登録を受けることができませんので、正しい記述となります。

登録を受けようとするものが無職又は学生で宅建業者にすぐにはならない場合は登録の基準を満たしていても登録出来ない、或は宅建取引士証を持つことはできないのですか？

すぐには宅建業者にならない者でも、以下の要件に該当すれば、登録は可能となります。

1. 2年以上の実務経験を有している
2. 国土交通大臣が指定する実務講習を受講し修了している

このどちらかを満たしていないと取引士登録はできません。

成年者と同一の能力を有しない未成年者は宅建取引士の登録はできないことは理解しています。法定代理人の許可を受けて営業をしている未成年者は登録できますよね？問題文の中に法定代理人甲が3年前に建設業法違反で過料に処せられている。とあります。法定代理人が欠格要件にあたらなくても登録はできないのでしょうか？

成年者と同一の能力を有しない未成年者について、法定代理人が欠格要件に該当しなければ未成年者は宅建業の免許を受けることはできます。

しかし、宅建取引士の登録については、「成年者と同一の能力を有しない未成年者」については、法定代理人の状態は無関係で、成年者と同一の能力を有しない未成年者という時点で、その未成年者は宅建取引士の登録を受けることはできません。

ですので、この問題の場合、法定代理人Bが3年前に建設業法違反で過料とありますが、このことは無関係で成年者と同一の能力を有しない未成年者はそもそも宅建取引士資格登録を受けることができませんので、正しい記述となります。