売主の担保責任とは？｜わかりやすく宅建・宅地建物取引士の解説

売主の担保責任とは

売主や買主の善意または悪意によって、損害賠償請求・解除・代金請求などに差異が生まれます。

ケース別に考え、買主がどの程度まで売主に対して責任を求められるかを示したものが

「売主の担保責任」

です。

隠れたる瑕疵があった場合

＜買主が売主に対して求められる責任＞

用益的権利による制限があった場合

＜買主が売主に対して求められる責任＞

数量不足・一部滅失の場合

＜買主が売主に対して求められる責任＞

全部他人の物であった場合

＜買主が売主に対して求められる責任＞

一部が他人の物であった場合

＜買主が売主に対して求められる責任＞

担保的権利による制限があった場合

＜買主が売主に対して求められる責任＞

売主の担保責任に関するよくある質問

(問題)
注文者Aと請負人Bの、建物の建築請負契約に関し、Bの担保責任を生じさせる瑕疵は、売主の担保責任を生じさせる瑕疵とは異なり、隠れた瑕疵であることを要しない。

(解答解説)
○請負人の担保責任を生じさせる瑕疵は、隠れた瑕疵であることを要しない。完成物が注文内容と食い違っている以上、容易に発見できる瑕疵であっても、注文者に担保責任の追及を認める必要がある。

上記の問題・解説において、売主の担保責任を生じさせる瑕疵は隠れている必要があるのでしょうか?

売買の場合、隠れていなければ、その場で気づいて指摘ができます。隠れているから後からトラブルになるため、隠れたる瑕疵であることが必要とされています。

(問題)
AとBは、A所有の土地について、所有権を移転する意思がないのに通謀して売買契約を締結し、Bの名義に移転登記した。Bがこの土地にCに対する抵当権を設定し、その登記をした場合で、CがAB間の契約の事情を知っていたときは、Aは、Cに対して抵当権設定行為の無効を主張することができる

(解答解説)
○通謀虚偽表示では、悪意の第三者は保護されません(94条2項の反対解釈)

上記の問題・解説の理解ができないので、説明をお願いします。

第三者Cは通謀虚偽表示の事実を知っていますので、このような第三者は保護する必要はないと考え、Aは無効を主張することができるとされています。

買主が悪意であるときに、全部他人物は解除できますが、一部他人物は解除できないのはなぜでしょうか?

全部他人物売買の場合、買主が「悪意」でも、「契約解除」ができます。
一方、一部他人物売買の場合、買主が「悪意」のとき「契約解除」はできません。これは、全部他人物売買の場合には、いつまであっても他人の物のままであっては契約を残しておいても意味がないので、悪意でも解除することができます。

そして、一部他人物の場合には、その一部が他人のものでもしかしたれ手に入らないかもしれないことがわかっていながら契約を締結していますし、一部以外は手に入れることができますので、契約は解除できません。