仮換地とは？｜わかりやすく宅建・宅地建物取引士の解説

仮換地とは

土地区画整理事業が行われる際、事業の妨げになる場所にある家にはどいてもらう必要があります。どいてもらう際、代わりに提供されるのが仮換地と呼ばれる土地です。

宅建の試験では、土地区画整理法の問題として1問出題されます。

土地区画整理法の流れ

換地処分

施行地区と施行区域の違い

• 施行地区とは

  土地区画整理事業の対象となる土地を施行地区と呼びます。施行地区では、事業を行う業者に制限はありません。

• 施行区域とは

  施行地区の中でも特に都道府県や市町村といった公的施行者が事業を行う土地を施行区域と呼び、施行地区と区別しています。

仮換地の売買

仮換地を売買できるか考える際、従前の宅地と仮換地の違いと所有権・使用収益権がどちらの場所にあるのかを理解しておくことが重要です。

まず従前の宅地とは、土地区画整理事業が行われる前に使用していた土地のことです。次に仮換地とは、事業が行われるにあたり、新たに指定された土地です。

従前の土地について、所有権をはじめから持っていますが、これは仮換地が指定された後でも変わりません。つまり、所有権は仮換地に移行せず、ずっと従前の宅地にと留まり続けることになります。

一方使用収益権は、もともとは所有権とセットで従前の宅地にありましたが、仮換地指定後は、仮換地に移行します。したがって、仮換地の売買や抵当権の設定、所有権の登記をすることはできません。

土地区画整理組合の解散について

組合は土地区画整理事業が完成する前であっても、総会の議決を経て解散することができます。その場合、施行地の市町村長を経由して、都道府県知事の認可が必要です。

仮に組合に借金があった場合は、解散することについて債権者の同意を得る必要があります。

以前この内容に関する出題がありましたが、試験対策としては、ここまで深い知識は必要ありません。

土地区画整理法に関しての出題は1問ですので、効率よく学習しましょう。

仮換地に関するよくある質問

換地処分があって、新しい土地に移るとなると、仮換地に建てた家はどうなるのですか？

従前の宅地→仮換地→換地というように順番に移動するのではなく、最終的には、仮換地がそのまま換地になりますので、仮換地に建てた家はそのまま存続することになります。土地区画整理事業は、通常長い年月をかけて行われます。このため、工事が終わった部分について仮換地を指定して使用できるようにしていきます。

仮換地の指定並びに保留地の定めをする場合において、土地区画整理審議会の意見や同意を仰ぐ必要があるのは、公的施行者のみと理解してよいのでしょうか。

ご理解の通り、施行者が都道府県・市町村・国土交通大臣といった公的施行者の場合です。個人の施行の場合は、
1.従前の宅地の所有者
2.仮換地となるべき宅地の所有者の同意
となります。