仮登記とは？｜わかりやすく宅建・宅地建物取引士の解説

仮登記とは

今すぐに本登記をすることはできないけど、将来本登記ができる時期まで待っていると、他の人が本登記を得て、結局権利を取得できない結果となるような危険を防止するためにされる登記を言います。

対象は所有権に限りません。 農地法絡みで、「条件付仮登記」というものもありますが、宅建の試験にはまず出ませんのでここでは割愛させて頂きます。

仮登記をなし得る場合

1. 1号仮登記…当事者間では、売買などにより権利変動があったが、登記の申請をするのに必要な手続き上の条件が備わっていな場合

   例）売買によって所有権は移転しているが、登記識別情報がないため所有権移転の本登記ができない場合

2. 2号仮登記…当事者間ではまだ物権変動が生じていないが、将来の請求権を保全する必要がある場合

   例）売買の予約がなされた場合

登記の効力

1. 仮登記自体、第三者に対する効力はありません。
2. ただし、仮登記が本登記されると仮登記後になされた第三者の権利よりも優先します。
3. 仮登記した後であっても、所有権は他の者で権利移転登記をすることができます。

記載方法

1. 本登記が仮登記の順位によることを明らかにするために、仮登記の本登記は下側の余白になされます。
2. 仮登記後に本登記の申請があった場合には、仮登記の下側の余白に本登記をします。

登記手続き

申請方法

1. オンライン申請指定庁…オンライン申請or書面申請
2. 非指定庁…書面申請

	内容/可否
趣旨	記載ミス防止のため
権利の登記	○
表示の登記	○

申請主義

登記は当事者の申請または官庁、公署の嘱託をまってなされます。

	内容/可否
趣旨	私的な権利を保護するための制度だから
権利の登記	○
表示の登記	例外的に登記官が職権でもできる（職権による登記）

共同申請主義

原則として登記権利者および登記義務者が共同してしなければならない。 但し、相続・判決の場合は単独申請が可能です。

	内容/可否
趣旨	登記内容の真実性を保証するため
権利の登記	原則として○。ただし、以下の場合一人でできます 判決による登記 相続による登記 仮登記義務者の承諾書の添付による仮登記 保存登記 登記名義人表示の変更登記
表示の登記	例外として一人でも申請できます

関係書類について 登記事項証明書・抹消登記・登記原因証明情報等

登記事項証明書とは

登記の事実内容を記した証書です。 土地、建物一筆ごとに作成されており、これを確認することでその不動産の所有者や不動産自体に地上権や抵当権が設定されているかを知ることができます。

登記事項証明書は、利害関係がなくとも、手数料を支払うことで発行が可能です。 この手数料は、収入印紙で支払います。

仮登記の抹消登記

仮登記の抹消登記の場合も、原則共同申請です。 しかし、以下の場合は単独で申請が可能です。

種類	条件
仮登記名義人	登記識別情報の提供 ただし、利害関係人がいる場合は、登記上の利害関係人の承諾またはそれに代わる裁判があったことを証する情報の提供が必要です
登記上の利害関係人	仮登記名義人の承諾を証する情報、または、これに代わる裁判の決定書の正本を提供すること必要です

仮登記の抹消登記に必要な書類

• 登記申請書
• 登記申請書登記済証
• 印鑑証明書
• 登記原因証明情報
• 資格証明書
• 委任状

となります。なお、予備知識として、法人の場合は必要書類が若干異なります。

所有権移転仮登記の利用と抵当権設定登記

元々仮登記とは、本登記までの保険のような形で利用するものです。

しかし、以前はそのような本来の利用の仕方とは違う方法で、仮登記が行われることがありました。

その利用方法とは、借金の担保として仮登記をし、借金を返せなかったら、所有権を債権者に移転するというものです。

通常不動産というものはとても高価なものですが、この利用方法ですと、借金の額に関わらず高額な不動産がとられてしまうことになります。

すなわち、ほんの少額の借金でも、貴重な財産である家や土地が、債権者のものになり得るということです。

このような方法が横行していいはずがありませんので、現在では、仮登記担保法で取り締まられています。

このような所有権の利用法は、抵当権設定登記と同じ利用法です。抵当権設定登記があるにも関わらず、敢えて所有権移転仮登記を利用することは合理的ではありません。

登記の種類 保存登記、移転登記、抹消登記、更生登記、変更登記等

変更登記、更生登記、抹消登記の意味

• 変更登記とは…後から変更があった場合に、以前の内容を訂正するためになされる登記を言います。
• 更生登記とは…当初の登記手続きにおいて、勘違いや書き漏れがあったため、これを訂正するためになされる登記です。
• 抹消登記とは…すでに登録されている登記が、現状と合っていないため消滅させる目的でなされる登記です。

仮登記に関する過去問

平成20年　問16

不動産の登記の申請に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1. 所有権に関する仮登記に基づく本登記は、登記上の利害関係を有する第三者がある場合には、当該第三者の承諾があるときに限り、申請することができる。
2. 仮登記の登記義務者の承諾がある場合であっても、仮登記権利者は単独で当該仮登記の申請をすることができない。
3. 二筆の土地の表題部所有者又は所有権の登記名義人が同じであっても、持分が相互に異なる土地の合筆の登記は、申請することができない。
4. 二筆の土地の表題部所有者又は所有権の登記名義人が同じであっても、地目が相互に異なる土地の合筆の登記は、申請することができない。

解説

1. 正しい 例えば、仮登記後に抵当権設定や仮差押などがなされた場合の登記名義人は、この問題の第三者にあたりますので、それらの承諾が必要となります。
2. 誤り 登記義務者の承諾がある場合は、単独で仮登記の申請を行うことができますので、誤りとなります。
3. 正しい 以下のような場合の土地は、合筆の登記をすることができません。 1.接続しない土地 2.地目が違う土地 3.所有名義人が異なる土地 4.持ち分の異なる共同名義の土地 5.担保権のある土地 6.地役権のある土地 7.その他の制限事項のある土地 今回の問題では、4にあたりますので、合筆の登記をすることはできません。
4. 正しい 3番の解説の2に該当し、合筆の登記はできません。

仮登記に関するよくある質問

仮登記の後、本登記するときは仮登記の下の余白にするとありますが、権利部の甲区の中の余白ということでしょうか?

はい。甲区(所有権に関する登記)に仮登記がなされていれば、その次、つまり設けておいた余白に記録します。

所有権に関する仮登記に基づく本登記は、登記上の利害関係を有する第三者がある場合には、当該第三者の承諾があるときに限り、申請することできる。とありますが、登記上の利害関係を有する第三者とは誰の事ですか?具体例でお願いします。

これはかなり高度な問題であると思います。以下説明をいたします。
①AがBに不動産を売却しました。
②Bが所有権の仮登記をしました。
③にもかかわらず、AがCに物件を2重で売却してしまいました。
④CはBの仮登記後にはなりますが、本登記を行いました。
⑤上記の状況で、Bが仮登記から本登記に変更したい場合は、Cの承諾が必要になるという事になります。 Cがここでいう、登記上の利害関係を有する第3者に該当します。 この場合Cの承諾が必要で、承諾がなければ登記できません。 しかし、上記を救済する方法として、BがCに対し、対抗する裁判を起こし、この書面等をもって、登記を行えば、Cの承諾は必要なくなります。 そのため、結果としてCの承諾は必要ございませんが、その条件として裁判を起こさなければならないことになります。

現在の名義人自身が、仮登記の申請(相続人を指定する)をすれば認められますか?

本来、(本)登記は当事者間で行われるべきものですが、一方当事者がこれに応じてくれない場合に仮登記がよく用いられています。 ご質問の事例の場合、たとえば親が子どもに不動産を贈与したいと考えているものの、子どもが登記に応じてくれないようなときには、仮登記の申請をすることが可能と考えられます。