専有部分と共用部分とは？｜わかりやすく宅建・宅地建物取引士の解説

専有部分と共用部分とは

マンションは、専有部分と共用部分で構成されています。

専有部分

意義

1. 区分所有権の目的たる建物の部分を言います。
2. 区分所有権とは、一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫、その他の建物としての用途に供することができるものであって、区分所有法によって、それぞれ個別の所有権の目的とされるもの（規約により共用部分とされたものを除く）を言います。
3. 1個の専有部分を共有する区分所有者は、その専有部分について、原則としていつでも共有物分割請求権を行使することができます。

要件

1. 構造上の独立性…1棟の建物のうち構造上区分された部分であること
2. 利用上の独立性…独立して住居・店舗・事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものであること

利用上の独立性があるというためには、外部に通じる出口を有するか否かが重要な判断要素となります。

効力

区分所有者は、その専有部分又は共用部分を保存し、又は改良するために必要な範囲内において、他の区分所有者の専有部分又は自己の所有に属しない共用部分の使用を請求することができます。この場合において、他の区分所有者が損害を受けたときは、その償金を支払わなければなりません。

共用部分

意義

専有部分以外の建物の部分・専有部分に属しない建物の附属物・法第4条第2項の規定により共用部分とされた附属の建物を言います。

種類

【専有部分以外の建物の部分】

1. 法定共用部分…建物の構造上区分所有者の全員又は一部の共有に供されるべき建物の部分。廊下・階段・エレベーターなどです。ここは登記することができません。
2. 規約共用部分…専有部分となり得る部分でも、規約により共用部分とした部分。集会室・管理受付室などです。ここは、登記しなければ、共用部分であることを第三者に対抗することができません。登記は規約共用部分とされた専有部分の表題部にします。

【専有部分に属しない建物の附属物】
建物に附属し、効用上、その建物と不可分の関係にあるものを言います。建物のために設けられた電気配線・ガス・水道の配管・冷暖房設備・消火設備・昇降機などを言います。

【法第4条第2項により共用部分とされた附属の建物】
物置・倉庫・車庫などの附属の建物で、規約で共用部分と定めたものを言います。ここは登記しなければ、共用部分であることを第三者に対抗することができません。

使用

各共有者は、共用部分をその用法に従って使用することができます。持分に応じて使用するのではありません。

費用負担・利益収取

1. 各共有者は、規約で別段の定めがない限り、その持分に応じて、共用部分の負担に応じ、共用部分から生じる利益を収取します。
2. 区分所有者が管理費などを支払わない場合、管理組合が有する管理費債権は先取特権として保護され、他の債権者に優先して返済を受けることができます。
3. 管理費を支払っていない状態で、そのマンションが譲渡された場合、買主（特定承継人）は、たとえそのことを知らなくても、それを支払わなければなりません。（賃借人には管理費等の支払い義務はありません。）
4. 区分所有者は、共用部分・建物の敷地若しくは附属施設について費用を負担し、他の区分所有者に対して求償権を有するとき、又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して債権を有するときは、債務者の区分所有権（共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む）及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有します。

先取特権

持分

1. 共有持分は原則として、区分所有者全員の共有に属します。
2. 持分の割合は、専有部分の床面積の割合によります。
3. 床面積は、壁その他の区画の内側で囲まれた部分の水平投影面積によります。（内壁計算）。
4. ただし、1.2.3については、規約で別段の定めをすることができます。
5. 法定・規約の別を問わず、共用部分につき共有物分割請求をすることはできません。

持分の処分

1. 持ち分は専有部分の処分に従います。
2. 持分は区分所有法に別段の定めがある場合を除いて、専有部分と分離して処分することができません。

【手を加える場合】

費用負担

共用部分に関する費用は、規約に別段の定めがない限り、区分所有者がそれぞれの持分に応じて負担します。

専有部分と共用部分に関するよくある質問

共用部分は常識的に考えても、専有部分と分離して処分出来ないと思います。別段の定めがある場合を除いてとなっていますが、結局、分離出来る場合もあるとの理解でよろしいのでしょうか?

持分・敷地利用権ともに、例外的に専有部分と分離処分が可能です。

ご理解の通り、多くの場合は、分離処分することが不可能なことが多いかと思います。しかし、建物の構造上例えば階段やエレベーターを使うことなく、専有部分に到達できる場合等、例外的な場合で、かつ、規約で定めがあれば可能となります。

区分所有者の専有部分と専用使用権の違いが分かりません。

共用部分は法定共用部分と規約共用部分に分かれます。

法定共用部分は、廊下や階段室など構造からみて専有部分とはならない建物の部分です。規約共用部分とは、本当なら専有部分となる建物の部分を規約によって共用部分としたものです。そして、法定共用部分は、規約で定めても、専有部分とすることはできません。

なお、規約共用部分であれば、規約により、専有部分とすることができます。

最初に建物の占有部分の全部を所有する者の定義がよくわかりません。

最初に建物の専有部分の全部を所有する者とは、たとえばマンションの分譲業者が該当します。